A un paso de comenzar

Cómo terminar un arriendo de forma exitosa y legal 
Cómo terminar un arriendo de forma exitosa y legal

¿Tienes un arrendatario que no te paga? O bien, ¿vives en un departamento arrendado y te pidieron entregarlo antes de que termine el contrato? ¿Arriendas sin un contrato?

Como arrendador o arrendatario, tienes derechos y deberes legales en Chile. La ley estipula claramente qué hacer en casos de términos anticipados de contrato y el no pago del arriendo, entre otras situaciones que surgen en este tipo de acuerdos.

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1. Causales de término del contrato de arriendo

Te explicamos cómo puedes terminar un contrato de arrendamiento y qué es lo que debes hacer como arrendatario o como arrendador o dueño de la propiedad.

¿Cuándo se da término de los contratos de arriendo?

Por regla general tenemos dos grandes causales para el término de contrato de arriendo:

  1. Término del plazo
  2. Sentencia judicial

¿Cuándo culminan los contratos de arriendo por término del plazo?

Es el caso de los arriendos a plazo fijo, terminan la fecha que indica el contrato.

Aunque hay que hacer unas distinciones, pues en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación que hace el arrendador al arrendatario indicando su intención de poner término al contrato antes del término.

¿Qué pasa con el desahucio de los contratos de arriendo pactados mes a mes?

En el caso de término de contrato pactado mes a mes, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada a través de notario.


El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. No obstante, este plazo más el aumento no podrán exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario, una vez que se recibe la decisión unilateral del arrendador, puede:

  • Restituir el bien raíz antes de que termine el plazo
  • Está obligado a pagar la renta hasta el día en que abandona el inmueble.

¿Qué pasa con el desahucio en los contratos de plazo fijo?

Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda.

Al igual que el contrato de mes a mes, el arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Cuándo terminan los arriendos por resolución judicial?

Cuando hay una resolución judicial, por lo genera se trata de incumplimientos por una u otra parte. Entre las razones más comunes están:

  • Juicio de término de contrato por no pago de rentas
  • Restitución de la propiedad por expiración del tiempo

 

2. Obligaciones del arrendatario

Antes de firmar cualquier contrato de arriendo, es necesario que tengas claros tus derechos y deberes por las sanciones que acarrea el incumplimiento de este compromiso legal.

¿Quién es arrendatario?

Nos referimos a arrendatario como aquella persona que se beneficia del goce de la cosa arrendada por un contrato de arriendo.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

  1. Obligación a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato, y no podrá en consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos.
  2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
  3. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas, las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
  4. Es responsable de su culpa, la de su familia y huéspedes.
  5. Está obligado a pagar la renta.
  6. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo. Pero, en los contratos de arriendo de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
  7. Restituir la cosa al final del arrendamiento.

¿Qué pasa si el arrendatario incumple alguna de estas obligaciones?

En general, las sanciones son:

  • Terminar el arrendamiento, o bien
  • Solicitar la indemnización de perjuicios.
Como arrendador puedes solicitar ambas o puedes pedir solamente la indemnización dejando subsistir el arriendo.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga las rentas?

Además de las sanciones establecidas anteriormente, el arrendador puede hacer valer su derecho de retención, el cual consiste en retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la amobló, guarneció, y proveyó y que le pertenezcan; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

 

3. Obligaciones del arrendador

En los contratos de arrendamiento también incluye obligaciones para el arrendador antes de la entrega del inmueble y otras que pueden surgir conforme avanza el arriendo.

¿Quién es arrendador?

El arrendador es quien pone a disposición la cosa para arrendarla al arrendatario.

¿Las obligaciones del arrendador son las mismas en todos los contratos de arriendo?

Hay distintos contratos de arrendamiento, pero en este artículo hablaremos principalmente del arrendamiento de cosas, donde las obligaciones pueden variar, aunque son similares.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

A grandes rasgos son tres obligaciones principales:

  1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
  2. Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
  3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

¿Qué pasa si el arrendador está en mora de entregar?

En este caso hay que distinguir si es por hecho o culpa suya, ya que de lo contrario no es responsable.

Pero, si es su culpa el arrendatario pedir la indemnización de perjuicios correspondiente.

¿A qué se refiere con mantener la cosa en estado de servir?

Esto se refiere a que el arrendador realice las reparaciones necesarias, excepto aquellas que la ley conoce como locativas, las cuales debe hacer el arrendatario.

¿Cuándo el arrendador turba del goce?

Estos son los casos en que el arrendador realiza mejoras en tu casa sin tu consentimiento o cualquier situación en la que te veas imposibilitado de acceder al goce del bien.

Por ejemplo, que no te informe que fumigará la casa por dos semanas. Aquí claramente hay un entorpecimiento al goce del bien, por lo que podrías solicitar la indemnización de perjuicios.

¿Ante qué tribunal entablo un juicio de arrendamiento?

Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias:

  • desahucio del contrato
  • Terminación del arrendamiento
  • Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
  • Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador
  • Indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario
  • Otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de los contratos de arrendamiento.

4. ¿Quién responde por los arreglos de una propiedad arrendada?

Si arriendas un departamento o una casa eventualmente necesitarás hacer un arreglo, ya sea sea pintar, cambiar una llave, arreglar las tuberías, etc.

La pregunta que surge al respecto es ¿debes tú como arrendatario pagar por esto, o si corresponde a tu arrendador.

¿A que está obligado el arrendador?

El arrendador está obligado a mantener la propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, es decir, si la casa ha sido arrendada con fines habitacionales tu arrendador, o tú como arrendador, debes procurar que la propiedad cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones necesarias durante todo el tiempo que dure el arriendo.

La ley de arriendo establece que el arrendador debe mantener la cosa arrendada en buen estado, y esto consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las reparaciones locativas, las cuales deberá hacer el arrendatario.

¿Qué son las reparaciones locativas?

Las reparaciones locativas son aquellas que arreglan los daños o deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario, por ejemplo, daños en paredes, rotura de vidrios, reposición de enchufes, arreglos menores de gasfitería, etc.

Las reparaciones locativas se producen porque has usado la propiedad, por lo que los costos de la reparación serán tuyos y no deberá reembolsarlos el arrendador.

¿Qué son las reparaciones necesarias?

Las mejoras necesarias o reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto que se destina, por ejemplo, arreglos de cañería por gotera.

Según la ley de arriendo, si realizaste arreglos sobre la propiedad porque era indispensable para habitarla, el arrendador deberá reembolsar ese gasto.

¿Puedo convenir que mi arrendador se haga cargo de más mejoras?

Sí, en el contrato de arrendamiento puedes pactar que se haga cargo de más mejoras, o también como arrendatario puedes hacerte cargo tú de más mejoras, es una materia que puede quedar a voluntad de las partes.

¿Qué pasa si realizo mejoras útiles?

Las mejoras útiles son aquellas que le agregan valor a la propiedad, por ejemplo, si arreglaste toda la cocina y le pusiste mármol  o le pusiste cuadros de alto valor. En este caso, el arrendador deberá reembolsar siempre que haya consentido efectuarlas y con la expresa condición de abonarlas. 

De lo contrario, podrás separar y llevarte los materiales, siempre que sea sin detrimento de la propiedad, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarte lo que valían los materiales.

5. Devolución del mes de garantía

Uno de los problemas más comunes en el arrendamiento es la devolución del mes de garantía, no solamente porque se produce un problema entre partes, sino que también porque nuestra legislación no regula expresamente esta materia.

 ¿Qué es el mes de garantía?

El mes de garantía consiste en el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en la propiedad. Este se entrega al momento de la firma del contrato y puede ser devuelto en el caso en que no haya reparaciones que realizar en el inmueble al momento de la restitución. Se reajusta de acuerdo al IPC.

¿Cuándo se debe devolver el mes de garantía?

Esta materia desde el punto de vista legal queda completamente a disposición de partes, por eso es muy importante que cuando redactes tu contrato de arrendamiento especifiques qué pasará con el dinero del mes de garantía.

Lo que ocurre generalmente es que este dinero se utiliza en caso de que la propiedad sufra algún daño o también en caso de que queden gastos impagos con el dueño.

¿Es correcto usar este dinero para reparar daños de uso común?

No hay un correcto o incorrecto en esta materia, ya que en general se usa para gastos que queden impagos. No olvides que hay daños de mantenimiento que son de cargo de arrendador y otros del arrendatario, y estos los especifica la ley.

¿Qué pasa si no se devuelve el mes de garantía porque el arrendador dice que hay daños?

En estos casos es fácil probar si hay daños o no, por eso es importante que tomes fotos al recibir el departamento e irte, ya que así podrás corroborar que no hay daños significativos y que corresponde la devolución de tu mes de garantía.

Además de esto es necesario que realices un buen inventario de los muebles que hay en la propiedad, o constatar que se entregó sin amoblar, ya que de este modo se podrán cerciorar de que corresponda o no la retención del mes de garantía. 

6. Término anticipado del contrato de arriendo

Es normal que en los contratos de arrendamiento se establezca un plazo de duración, pero muchas veces este plazo no puede cumplirse y se le otorga la facultad al arrendatario o al arrendador de poner término anticipado a este contrato.

Existen diversas razones por lo que puede pasar esto y así la propiedad se recupere (o entregue) para el fin que se estime conveniente

¿Que debo hacer si quiero poner término del contrato de arriendo anticipadamente?

En estos casos hay dos opciones:

  1. Si el contrato establece la forma en que se puede poner término anticipado al arrendamiento, deberás atenerte a lo que dice el contrato.
  2. Si el contrato no estipula nada sobre el término del contrato de arriendo, debes dirigirte a las disposiciones establecidas por la ley.  

¿Qué dice la ley de arrendamiento de predios urbanos?

En estos casos hay que diferenciar según el tipo de contrato:

  1. Contratos pactados mes a mes/indefinidos: El aviso previo, o desahucio, dado por el arrendador para poner término al contrato, sólo podrá efectuarse judicialmente o por medio de una notificación personal efectuada por un notario. El plazo de aviso será de 2 meses, contado desde la notificación, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Este plazo más el aumento no podrá ser, en total, superior a 6 meses.

    El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo de desahucio otorgado por el arrendador, caso en el cual sólo deberá pagar la renta hasta el día de la restitución.

  2. Plazo fijo menor a un año: En este caso sólo puedes solicitar  la restitución del inmueble antes de la expiración del plazo de duración del contrato judicialmente, y si eres arrendatario tendrás derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda, para entregar el inmueble.

    Además, puedes restituir el inmueble antes de expirar el plazo antes referido, caso en el cual sólo deberá pagar la renta hasta el día de la restitución.

  3. Plazo fijo superior a un año: En estos casos sí está prohibida la facultad de subarrendar del arrendatario; éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.

 

¿Que pasa si se destruye la propiedad?

En estos casos el arrendamiento se entiende por terminado, y el arrendatario deja de estar obligado a pagar la renta. Por su parte, considerando que la destrucción se ha producido por fuerza mayor, el arrendador no se encuentra obligado a indemnizar al arrendatario.

En este caso, existiendo acuerdo entre las partes, lo recomendable es que firmen un finiquito, señalando el término del contrato y de cualquier obligación pendiente.

7. Derecho legal de retención, ¿una opción frente a arrendatarios morosos?

El contrato de arrendamiento es uno de los más comunes en la sociedad, es por esto que es importante tener conocimiento sobre las disposiciones básicas de éste, ya que la mayoría puedan ser modificadas por la autonomía de la voluntad.

Una de las medidas que hay que manejar bien es el derecho legal de retención, un derecho que te explicaremos en este artículo.

¿Qué es el derecho legal de retención?

Este derecho consiste en la facultad que tiene una persona para conservar en su poder una o más cosas del acreedor hasta que se le paguen los gastos que se deben o perjuicios que hayan incurrido en su presencia.

¿Cuándo puedo hacer uso de este derecho?

Si quieres hacer uso del derecho legal de retención, depende de si eres arrendatario o arrendador.

  • SI eres arrendatario, durante el arrendamiento se pueden producir perjuicios en tu contra, los cuales deben ser indemnizados, y es por la seguridad de estas indemnizaciones que tienes el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada.
  • Si eres arrendador tendrás derecho legal de retención para la seguridad del pago de la renta, o también sobre indemnizaciones que deba el arrendatario, por ejemplo, si la casa se deteriora por culpa del arrendatario.

¿Qué declara este derecho?

Este derecho debe ser declarado por el Tribunal correspondiente a la dirección el inmueble, o de acuerdo al domicilio del deudor en los demás casos.

¿Cómo puedo iniciar las gestiones para valerme del derecho legal de retención?

Si deseas hacer uso de este deberás iniciar un juicio o bien solicitar que se declare en el juicio principal este derecho.

¿Cómo puedo asegurar el pago de las rentas?

Si eres arrendador, lo tendrás sobre los muebles que estén en la propiedad arrendada.  Por otro lado, se presume que los muebles son de propiedad del arrendatario.

 

8. ¿Qué es el desahucio? 

¿Firmaste un contrato de arrendamiento y deseas darle término de manera anticipada? ¿Sabes en qué consiste el desahucio

Antes de entrar de lleno en la explicación, te recomendamos siempre leer tu contrato, ya que pueden haber disposiciones o cláusulas especiales que alteren algunas disposiciones generales.

¿Qué es el desahucio?

El desahucio consiste en que uno de los contratantes comunica su decisión anticipada de poner fin al contrato de arrendamiento. Esto puede ocurrir aún si entre arrendatario y arrendador no han establecido una fecha límite al contrato, aunque siempre es recomendable incluir esta disposición.

¿En qué tipo de contratos de arrendamiento opera el desahucio?

Puedes hacer uso del desahucio si hay un contrato de arriendo de predio urbano, no se incluyen bienes raíces de más de una hectárea y cuya destinación sea de uso agrícola.

Recuerda que este contrato puede no constar por escrito, pero esto último es siempre recomendable para evitar discusiones y sirve como medio de prueba en los tribunales de justicia.

¿Cómo se hace efectivo el desahucio?

Depende si el contrato de arrendamiento es mes a mes, duración indefinida o plazo fijo.

  • En los primeros dos casos el desahucio del arrendador sólo puede efectuarse judicialmente o mediante notificación personal ante notario.

Tendrá un plazo de 2 meses para el desahucio, que se contará desde la notificación y se aumentará en un mes por cada año completo en que hayas ocupado el inmueble. Este plazo no puede exceder los 6 meses.

  • Si el contrato es a plazo fijo menor a un año, el arrendador sólo puede terminarlo anticipadamente por orden judicial mediante una demanda.
    El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Puedo subarrendar?

Si quieres subarrendar y el contrato es a plazo fijo, la ley entiende que siempre se tiene la facultad de hacerlo, salvo que se haya pactado algo distinto en el contrato.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios de arrendamiento?

Si vas a iniciar un juicio por arrendamiento, debes dirigirte a los tribunales civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos ven todas las materias en relación al arrendamiento, tanto juicios de desahucio como otras materias en relación al contrato de arrendamiento.

 

9. Valor y pago del arriendo

Si en este momento eres arrendatario de una propiedad, debes informarte sobre el precio y el alza de la renta.

Antes que todo te aconsejamos que leas detalladamente tu contrato de arrendamiento, pues puede tener cláusulas particulares que modifican lo que en nuestra ley de arrendamiento indica de manera supletoria, es decir, es necesario que primero tomes en cuenta lo que está establecido en el contrato que firmaste con tu arrendador y que luego entres a revisar la legislación correspondiente.

¿Qué pasa con la renta si mi contrato de arriendo no está por escrito?

Aunque no es necesario escribir el contrato, te aconsejamos que siempre lo hagas, ya que así podrás evitar eventuales conflictos posteriores con tu arrendador y, en caso de incumplimiento del contrato, probarlo ante tribunales.

En casos en los que no está escrito el precio de la renta, la ley señala que se presumirá el valor de la renta que declares tú como arrendatario (hay una presunción a tu favor), sin perjuicio de que el arrendador podría presentar alguna prueba en contra mediante comprobantes de pago o depósitos efectuados por ti, que demuestren el monto verdaderamente acordado.

Te recomendamos también que la reajustabilidad del arriendo por el IPC quede mencionada en el contrato de forma expresa.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen los contratos temporales que se pactan todos los meses (podría variar el precio del arriendo), los contratos indefinidos sin fecha de término y los contratos a plazo fijo, en los que se establece una fecha determinada para el término del arrendamiento.

¿Qué límites tiene mi arrendador en relación al cobro de la renta?

Debes saber que tu arrendador no puede cobrar el pago de una renta superior a la máxima legal (11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial), ni pedir el pago anticipado de más de un mes de dicha renta.

¿Qué pasa si mi arrendador se niega a recibir la renta de arrendamiento o a darme el recibo correspondiente?

En ese caso, deberás acudir al procedimiento de pago por consignación, que consiste en depositar el dinero en la Unidad del Servicio de Tesorerías correspondiente a la ubicación de la propiedad, donde debes indicar el nombre, apellidos y residencia de tu arrendador.

 

10. Deuda por no pago del arriendo

En caso que exista una deuda en el pago del arriendo, la ley le otorga al arrendador la facultad de entablar un juicio contra quien arrienda la propiedad si no le ha pagado.

Revisa aquí algunas de las características y plazos relacionados con este tipo de deuda, además de lo necesario para presentar una demanda que logre resultados.

 

Deuda por no pago del arriendo_2-01

 

11. Deuda en el pago del arriendo

Es común que arrendatarios no paguen el arriendo, y pasen mucho tiempo sin hacerlo. Si estás en esta situación, aprende aquí cómo proceder ante un arrendatario moroso.

Juicio por deuda de arriendo

En caso que exista una deuda en el pago del arriendo, la ley de arriendo faculta al arrendador a entablar un juicio contra quien está arrendando la propiedad si no le ha pagado el arriendo.

TE recomendamos siempre firmar un contrato de arriendo para que las condiciones queden claras desde que comienza el acuerdo.

 

¿Cuántos meses de morosidad deben pasar antes de hacer una demanda por deuda en el pago del arriendo?

Para interponer una demanda por deuda en el pago del arriendo basta que haya un período entero de mora, es decir,i el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin que se haya pagado.

Lo anterior dependerá de los establecido en el contrato de arriendo.

 

¿Qué necesito para presentar la demanda por deuda en pago del arriendo?

Para presentar una demanda por deuda en el pago del arriendo, el demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

 

¿Necesito un abogado para interponer una demanda por deuda en el pago del arriendo?

No se necesita un abogado para interponer una demanda por deuda en el pago del arriendo si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

La demanda tiene que ser presentada ante los Juzgados Civiles.

 

¿Cómo es el juicio por término de arrendamiento por no pago?

El juicio que se sigue a causa de una demanda interpuesta por no pago del arriendo es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas al juez relatando los hechos y haciendo sus peticiones para que así quede todo más claro.

Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe durar máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

 

¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado?

Durante el juicio el juez llamará a las partes a un avenimiento, esto es, un acuerdo y si no se logra, el juez pedirá las pruebas para decidir y dictar una sentencia.

 

Al momento de presentar la demanda por deuda en el pago del arriendo ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?

Al momento de presentar la demanda por deuda en el pago del arriendo se puede solicitar que el arrendatario que no ha pagado abandone el lugar, para lo cual tiene un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

 

¿Se puede exigir a un arrendatario con deuda en el pago del arriendo el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?

Sí. El arrendatario con deuda en el pago del arriendo debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se cancele todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador.

El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda por deuda en el pago del arriendo en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, debe hacerlo con intereses por el atraso, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

 

Una vez finalizado el juicio por deuda en el pago del arriendo ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?

Finalizado el juicio por deuda en el pago del arriendo, el juez puede sentenciar que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo de 15 días (contando solicitudes de prórroga) . Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública (Carabineros). También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

 

12. ¿Se tomaron tu casa? Juicio precario

A continuación hablaremos del precario y el consiguiente juicio precario, situación que se produce cuando una persona está ocupando una propiedad de la cual no es dueña, de forma gratuita, sin un contrato que la autorice.

 

¿Qué hacer cuando una persona está ocupando mi propiedad de manera gratuita sin autorización mía ni contrato?

Para que el dueño de tal bien pueda recuperarlo, debe iniciar un juicio de precario en contra del “tenedor” esto es, de quien está ocupando el bien, con el objeto de que restituya el bien.

Para iniciar este juicio de precario, quien es dueño del bien debe tener a lo menos un certificado de dominio vigente del inmueble extendido por el Conservador de Bienes Raíces.

 

¿Cuál es el objetivo del juicio de precario?

Lo que busca el juicio de precario es que quienes estén ocupando el inmueble de forma gratuita y sin autorización de su dueño, lo restituyan, ordenándose su desalojo.

 

¿Cuáles son los requisitos para iniciar un juicio de precario?

Para iniciar un juicio de precario, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que quien demande, sea el dueño del inmueble que se está reclamando. Esto se probará generalmente a través de un certificado de dominio vigente extendido por el Conservador de Bienes Raíces.

2. Que el demandado sea un tenedor de la cosa que se reclame, sin que exista un contrato de por medio.

3. Que la tenencia del inmueble por parte del demandado sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

 

¿Qué debo probar en el juicio de precario?

1. El demandante:

a. Que es el dueño de la cosa.

b. Que la cosa cuya restitución de solicita está en poder del demandado.

2. El demandado:

a. Que tiene la cosa en virtud de un título que lo justifica. No cualquier título justifica la tenencia de la cosa, ya que si por ejemplo el demandado tiene el inmueble por existir un contrato respecto del bien con un tercero distinto al dueño, no se encuentra justificada su tenencia de la cosa.

 

¿Cómo se desarrolla el juicio de precario?

El duelo del inmueble debe interponer la demanda de precario en primer lugar.

Una vez interpuesta, el tribunal dictará una resolución citando al demandante y demandado a una conciliación y contestación, las que deberán realizarse dentro del quinto día hábil, contado desde la notificación a las partes. Si en la audiencia no se produce acuerdo y el demandado contesta, el tribunal recibirá la causa a prueba por un plazo de 8 días hábiles, Pasado este plazo para presentar pruebas, la causa resuelta. 

Conclusión

Para evitar problemas y desavenencias posteriores, es muy importante que el arriendo de un inmueble o propiedad incluya un contrato firmado ante notario.
 
Tanto arrendador como arrendatario deben asegurarse de que el documento aclare qué tipo de contrato es, la periodicidad del arriendo, los montos de pago, y cualquier otro detalle que facilite el acuerdo entre las partes.