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Introducción

El contrato de arriendo es uno de los más comunes contratos civiles, tanto por su trascendencia socioeconómica, como por la simpleza que uno supone de ésta formalidad.

Sin embargo, es muy relevante exponer todos los aspectos relacionados con este contrato, desde las consideraciones previas, hasta las consecuencias de un eventual juicio de arrendamiento, para que el día de mañana te toque formalizar y te conviertas en arrendador o arrendatario, o cuando surjan problemas con tu actual arrendador o arrendatario, sepas cómo proceder ante cualquier dificultad.

A continuación revisa todo lo legal sobre el arrendamiento, los abogados de arrendamientos, la ley de arriendo, las etapas del juicio de arrendamiento inmobiliario, plazos, costos, y en lo principal: qué hacer cuando un arrendatario no paga el arriendo en Chile, los derechos del arrendatario en Chile y cómo sacar a un arrendatario que no se quiere ir, hasta llegar a desalojar un arrendatario en Chile.

1. Consideraciones para elegir a un arrendatario o un arrendador

Antes de explicar qué es el arriendo, tenemos que saber la definición de arrendador y arrendatario. El Arrendador es el propietario de un bien que ha decidido ceder el uso de esa propiedad a otra persona a cambio de dinero. El arrendatario es la persona que tiene el derecho a usar un bien que pertenece a otra persona a cambio de una remuneración.

Luego de la definición podemos responder a ¿Qué es el arriendo? El arriendo es casi tan antiguo como el trueque, ya que básicamente es un préstamo contra el pago de una suma determinada de dinero. Pero más allá de lo común y de lo fácil que puede resultar arrendar, ya sea en calidad de arrendador o arrendatario, como en todas las relaciones sociales, y más aún en las jurídicas, siempre se pueden generar dificultades de toda orden como, por ejemplo, que el bien arrendado sufra algún daño, que el arrendatario se atrase con el pago de las rentas, que el arrendador suba el monto de la renta intempestivamente, etc.

Partiendo desde la idea que se ha expuesto en el punto anterior, queda de manifiesto que antes de llegar a un acuerdo con tu futuro arrendatario o arrendador, debes tener en cuenta varias cuestiones que al momento de la ejecución del contrato podrían significar prevenir una serie de problemas y clarificar qué hacer frente a diversas situaciones, algo así como los requisitos para arrendar propiedad. En este artículo la más importante: qué pasa si un arrendatario no paga el arriendo o comete alguna falta grave al contrato. Clasificaremos estas consideraciones en dos puntos.

1.1. Consideraciones financieras

Desde el punto de vista económico, siempre debemos tener la seguridad de que nuestro futuro arrendatario tenga los medios necesarios para responder de las rentas que se fijen, sea que éstas se cobren mes a mes, o una o dos veces al año, es por esto que uno de los primeros requisitos de arrendamiento a considerar es aquel que dice relación con los ingresos que percibe nuestro arrendatario: ¿tiene un trabajo estable?, ¿trabaja como independiente o dependiente?, ¿su trabajo es variable por temporadas?, ¿Cuál es su sueldo aproximado?, por ejemplo, si la renta de arrendamiento pactada supone que para que el arrendatario la pueda pagar, tenga que sacrificar un gran porcentaje de sus ingresos, este arrendatario no nos convendrá, puesto que ante cualquier eventualidad económica que se le presente es altamente probable que este nos deje de pagar.

También existen otros parámetros económicos a considerar como lo es el registro de DICOM de nuestro nuevo arrendatario, ya que este nos da un antecedente de la historia crediticia y el comportamiento que éste tiene ante sus obligaciones.

1.2. Registro de arrendatarios deudores

A pesar de lo que se ha dicho, siempre hay que considerar que hay datos a los cuales es muy difícil acceder respecto a quien contrata con nosotros, como, por ejemplo, el comportamiento con sus anteriores arrendadores (siempre que los haya tenido), el estilo de vida, las costumbres, entre otras consideraciones con las cuales siempre deberemos lidiar de algún modo.

Sin embargo, hace poco tiempo se lanzó una herramienta muy útil de Equifax (Dicom) llamada "Arriendo Perfecto" que te permite conocer el comportamiento del arrendatario y así puedas tomar una buena decisión y evitar sorpresas en el futuro, como encontrarte con que el arrendatario no paga el arriendo, por costumbre.

1.3. Consideraciones de la propiedad

Ahora, si nosotros somos futuros arrendatarios, también debemos tener en cuenta ciertas consideraciones a la hora de buscar nuestra próximo arrendamiento, pero a diferencia de lo que ocurría con el arrendador en esta oportunidad prácticamente la totalidad de las consideraciones tendrán relación con el inmueble arrendado, y especialmente a si quien arrienda es efectivamente dueño del mismo. Lo anterior puesto que es una situación bastante común que un tercero arriende una casa que en los registros de propiedad no es suya, y respecto a este punto habrá que hacer un paréntesis ya quehay que tomar resguardos.

Validez de los contratos de arrendamiento de inmuebles que no son propiedad del arrendador:

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1916 inciso 2° del Código Civil “Puede arrendarse aun la cosa ajena…”, pero habrá que hacer una precisión, el arrendamiento de cosas ajenas en nuestro ordenamiento jurídico civil, es tan válido como el arrendamiento de una cosa propia, pero la diferencia es que al no ser el dueño de lo que se arrienda, el verdadero dueño en cualquier momento podría solicitar la restitución de su propiedad, ya que el contrato celebrado entre el arrendador (que no es dueño), y el arrendatario, le es "inoponible", es decir, no produce efectos jurídicos respecto de él, a menos que éste consienta en ello.

Lo que se expuso anteriormente es una de las grandes razones por las cuales debemos tener a la vista si el arrendador es dueño del inmueble, pero también y aun cuando nuestro futuro arrendador nos entregue una copia de su título de propiedad, hay que observar otras circunstancias respecto al inmueble, y con esto nos referimos, a que el mismo no esté sujeto a una hipoteca y que no este embargado, ya que en estos dos casos nuestro contrato de arriendo se encontrara en una precaria situación, puesto que ante el eventual remate de la propiedad el contrato se dará por terminado y tendremos que hacer abandono de la vivienda (juicio de desalojo por remate).

Por último, debemos señalar que siempre será de suma relevancia, tanto para el arrendador como para el arrendatario, constatar el estado del inmueble al momento en que se haga la entrega de este al arrendatario, puesto que este, cuando tenga que restituirlo tendrá que hacerlo en idénticas condiciones a las cuales les fue entregado.

2. El contrato de arriendo

De acuerdo a lo que dispone el artículo 1915 del Código Civil “el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”, es decir, y desglosando brevemente la definición legal, tenemos a dos partes que contraen una serie de obligaciones cada una en beneficio de la otra, una parte le entrega el goce de una cosa a la otra, que por este goce paga un precio determinado, de esto también podemos decir que el contrato de arriendo no necesariamente tiene que constar por escrito (aunque en Misabogados.com lo recomendemos siempre) , ya que el contrato de arrendamiento es de aquellos que se perfecciona con el solo acuerdo de las partes.

Los contratos consensuales: como se dijo anteriormente, el contrato de arrendamiento es uno de aquellos que el Código Civil define como consensuales, es decir, que para que el contrato nazca a la vida jurídica sólo es necesario el acuerdo de las partes, por más que este no cuente por escrito, por esto es tan importante que quede claro que si usted arrendó su propiedad solamente de palabra, el contrato de arrendamiento existe y por tanto  todas las leyes que lo rigen , son plenamente aplicables a él. De todas maneras, te recomiendo, por último, tener y entregar copia de un certificado de arriendo del inmueble, en caso que tengas que realizar un juicio de desahucio sin contrato de arrendamiento.

Por si te interesa, existe una variante del contrato de arrendamiento, se conoce como contrato de leasing, en pocas palabras es un contrato de arrendamiento por un plazo determinado que da la obligación al arrendatario de pagar la renta estipulada del inmueble, con la opción de comprarla al término del arrendamiento por un precio residual, el que normalmente equivale a una cuota adicional a las que se estipularon en el contrato. Si quieres saber más sobre el contrato de leasing puedes ingresar aquí.

2.1. ¿Por qué redactar un contrato de arriendo?

Como se dijo en el párrafo anterior el contrato de arrendamiento es perfectamente válido, produciendo todos sus efectos con un mero acuerdo de palabra, pero siempre se recomienda ponerlo por escrito, puesto que esto nos servirá para esclarecer las controversias que se generen en torno al mismo, tanto así que se puede decir que teniendo un contrato de arrendamiento por escrito, en un eventual juicio de arrendamiento nuestras posibilidades de obtener una sentencia favorable suben considerablemente.

Ahora, siguiendo con la línea de la escrituración de los contratos de arriendo, debemos señalar que esta se puede llevar a cabo de tres formas distintas:

  1. Por escritura privada.
  2. Por escritura privada con firmas autorizadas ante notario.
  3. Por escritura pública.

La escritura privada, es un documento que puede ser redactado por cualquier persona, y cuyo único requisito es que esté firmado por ambos contratantes, la escritura privada con firma autorizada ante notario, es básicamente una escritura privada, en la cual un ministro de fe pública ha tenido por auténticas las firmas puestas en él, y por último la escritura pública, es aquella que se otorga ante notario, y que dota al contrato de un valor probatorio superior en comparación con las otras dos formas de escrituración.

Lo que se debe tener en cuenta para decidir por qué clase de documento vamos a suscribir nuestro contrato de arrendamiento es primeramente el valor probatorio qu éste tendrá en juicio, y en segundo lugar el costo que tiene la suscripción del documento, así el que tiene un mayor peso probatorio en juicio será el otorgado en escritura pública, pero a su vez también es el que tiene un mayor costo, luego en cuanto al valor probatorio vendría el instrumento privado con firmas autorizadas ante notario, que también tiene un importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública, y que en cuanto a los costos, también es más barato que el otorgado por escritura pública, y por último en cuanto al arrendamiento por escritura privada, se debe decir, que el valor probatorio de este no le permite valerse por sí mismo para probar las circunstancias del contrato, y debe ser reafirmado en juicio de arriendo con otras pruebas, como por ejemplo la testimonial.

Podría interesarte: 8 errores clásicos en los contratos de arriendo.

2.2. Obligaciones del arrendador

Pudimos apreciar que, al momento de analizar la definición del contrato de arriendo, este genera obligaciones tanto para arrendador como para el arrendatario, obligaciones que por cierto difieren mucho dependiendo de la parte, es así como para el arrendador existen 3 obligaciones:

  1. Entregar el bien arrendado.
  2. Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.
  3. Librar al arrendatario de cualquier turbación que pueda tener en el goce de la cosa arrendada.

En cuanto a la entrega, esta es la obligación principal del arrendador, ya que, estamos hablando de un requisito de existencia del mismo contrato, la entrega. Respecto a la mantención del inmueble, esto comprende todas aquellas reparaciones, mayores, es decir, las que no se generan por el normal uso del inmueble, ya que de estas responde el arrendatario y por último también el arrendador está obligado a amparar a su arrendatario, frente a terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado, lo que incluso comprende la comparecencia en juicio para evitar estar turbaciones.

2.3. Obligaciones del arrendatario

El arrendatario a su vez también tiene obligaciones, las cuales comprenden en primer lugar, y como obligación principal el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada, pero sin duda tiene otras cuantas, las cuales pasamos a enumerar:

  1. Obligación de pagar la renta.
  2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
  3. Realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se producen con ocasión del normal goce del bien arrendado.
  4. Responde por los daños que puedan provocar sus familiares y/o huéspedes.
  5. Restituir la cosa una vez finalizado el contrato.

2.4. Causales de término del contrato de arriendo

El contrato de arriendo terminará por los siguientes motivos:

  1. El cumplimiento del plazo pactado.
  2. Por medio del desahucio de una de las partes.
  3. Por sentencia judicial.

Mucho no se puede decir respecto a la llegada del plazo, pero para efectos de ejemplificar, si el contrato de arriendo se pactó por un plazo de un año, cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, esto es sin perjuicio de la renovación a la que alude el artículo 1956 inciso 3° del Código Civil.

Por otra parte, tanto arrendador como arrendatario pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio, que consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis, para que el arrendatario haga abandono del inmueble. Por último el contrato de arriendo también puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil, por medio de Sentencia definitiva ejecutoriada. Por lo que te recomiendo que te asesores con un abogado para el desalojo de vivienda y te explique el paso a paso de como lograr que está sentencia sea positiva.

Como curiosidad y contrario a lo que se cree, la muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos deberán ser los que sigan pagando las rentas

Por último, hay que señalar que a pesar de que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el contrato podría terminar.

2.5. El mes de garantía

Normalmente en los contratos de arriendo se acostumbra a incluir una cláusula, que la ley no ha contemplado, pero que es de uso generalizado, esto es, el denominado mes de garantía, el cual tiene por finalidad ofrecer una seguridad al arrendador, en primer lugar, respecto a la fiabilidad de su nuevo arrendatario, así como también sirve para cubrir los gastos que se puedan generar, en caso de que al momento de recuperar el inmueble de manos del arrendatario, haya que efectuar reparaciones para dejarlo en estado de ser usado o arrendado nuevamente, es por esto, que este pago que normalmente es equivalente a un mes de renta, en el caso de que el inmueble sea entregado en condiciones similares a las cuales se encontraba al momento en que se celebró el contrato, libre de todo ocupante y con sus cuentas de servicios básicos al día, el dinero que ha pagado el arrendatario por concepto de mes de garantía le debe ser devuelto. Ahora si, por el contrario, se deben servicios básicos, o se han producido deterioros que es necesario reparar, o se debe incurrir en cualquier gasto necesario para poder hacer correcto uso de la vivienda, este mes de garantía quedará en manos del arrendador.

2.6. Errores clásicos en los contratos de arriendo

Primeramente se debe tener en cuenta que los errores que se producen respecto al contrato en análisis, se pueden dar en la escrituración misma del contrato, o bien en la ejecución de este, es así como son errores comunes respecto a la escrituración, no dejar por escrito el contrato, no estipular la forma precisa en que se deben hacer los pagos, el reajuste de las rentas, no individualización de los bienes que guarnecen el inmueble al momento de ser entregado, no señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega, entre otros, y los errores más comunes en la ejecución misma del contrato son el no otorgar recibos de los pagos de las rentas pagadas por parte del arrendatario, no guardar las boletas de servicios básicos que ha pagado, así como también las boletas que den cuenta de las reparaciones en que ha incurrido el arrendatario respecto al inmueble, no cumplir con los requisitos necesarios para proceder a la demanda de desahucio por terminación de contrato de arrendamiento, etc.

2.7. Modelo de un contrato de arrendamiento

¿Estás pensando en arrendar tu casa y quieres saber cómo es un contrato de arrendamiento? Conoce acá en qué consisten, a través del siguiente modelo de contrato de arrendamiento, el cual es meramente referencial.


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3. ¿Qué pasa cuando el arrendatario no nos paga las rentas?

Que un arrendatario no nos pague la renta uno o más meses, es una situación para la cual debemos estar preparados, y saber qué hacer ante este u otro incumplimiento del contrato de arriendo (siempre es recomendable que te asesores con especialistas, como abogados en contratos de arrendamiento). En este punto te explico cómo sacar a un arrendatario que no paga (demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario).

Primeramente debemos tener claro qué es lo que queremos conseguir como arrendadores: que nos paguen las rentas que nos adeudan (demanda de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago), o bien recuperar nuestro bien raíz (desalojo arrendatario) con el objeto de volver a arrendarlo o darle el uso que estimemos conveniente (por eso muchos usuarios buscan literalmente por "demanda de restitución de inmueble arrendado Chile").

Y respecto a este punto, hay que dejar en claro que lograr que un arrendatario que ya nos está adeudando varios meses de renta, nos pague éstos es sumamente difícil, ya sea judicial vía juicio de arrendamiento por no pago de renta, o extra judicialmente vía negociación, por lo que en estos casos de arrendamiento siempre será recomendable enfocarse en la recuperación de la vivienda arrendada (juicio de restitución de inmueble), puesto que de esta manera podremos optar a arrendarla nuevamente o venderla, cosa que no se puede lograr mientras el inmueble se mantiene ocupado.

3.1. Instancia prejudicial

Antes de llegar a la instancia judicial, específicamente al juicio de arrendamiento y su esquema, del cual se hablará más adelante, es importante comentar los pasos previos a una posible demanda de como sacar a un arrendatario que no paga o demanda de arrendamiento por incumplimiento de pago.

Siempre es recomendable solucionar estos conflictos antes de llegar a tribunales a través de acuerdos, los cuales siempre será conveniente documentar, pero si los intentos de acuerdo fracasan por cualquier motivo, habrá que tener en cuenta algunas cosas antes de optar por la vía judicial.

Aviso de término de contrato:

No pagar arriendo y consecuencias. Una vez un arrendatario deja de cumplir con el pago de a lo menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para en primer lugar dar aviso de que desea ponerle término anticipado al contrato, debido a los incumplimientos del arrendatario. Este aviso, del que hablamos antes y que tiene por nombre desahucio (a través de una carta desahucio de arrendamiento), dará al notificado un plazo de 2 meses para hacer abandono del inmueble, plazo que aumentará un mes por cada año completo de arriendo con un máximo de 6 meses. O sea, el arrendatario tiene derecho a un mes por año para plazo de notificación, pero no podrá superar los 6 meses en total para ser notificado.

Ahora, la forma de dar este aviso puede ser por notificación judicial, por medio de un notario, e incluso por una simple carta certificada. Pero para el uso de esta última opción, será necesario que se acuerde de esta forma en el contrato explícitamente en una carta de desahucio del contrato de arrendamiento.

Si te preguntas acaso tu contrato tendrá estipulado una carta de aviso de término de arriendo, puedo comentarte que es de lo más común en Chile.

Lamentablemente, lo que también es común entre las personas que llegan a consultarme, es que creen que con una simple carta para desocupar un inmueble basta (incluso un email), y tristemente NO. El aviso debe ser vía carta certificada.

Si te fuese útil, a continuación te dejo a modo referencial un modelo de carta certificada de término de contrato de arriendo para Chile. Como indicaba, esta carta es meramente referencial y podría no aplicarse a tus circunstancias. Siempre consúltalo con un especialista en esta materia:

Descarga modelo carta certificada (1)


Por si acaso, el aviso del cual he hablado en los párrafos anteriores no es un requisito indispensable para poder demandar el término de contrato en la instancia judicial.

3.2. Qué cosas no podemos hacer para obtener el pago de las rentas, o para instar al abandono del inmueble

De suma importancia es considerar que hay ciertas actitudes que no podemos adoptar frente al incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, y estas dicen relación fundamentalmente con el uso de la violencia.

Así, por ejemplo, no podemos por medio de amenazas intentar obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble, ni menos aún por la fuerza física, puesto que por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma supone un delito llamado realización arbitraria del propio derecho, que en Chile es una falta que está regulada en el artículo 494 N°20 del Código Penal.

De más está decir que tampoco podemos pedir a un tercero que haga estas labores por nosotros, ya que muchas veces se suele solicitar que desaloje el conserje antes o durante una demanda de término de contrato de arrendamiento.

También existe la posibilidad de no tener que recurrir a un juicio de restitución de propiedad, por ejemplo cuando el arrendatario abandona el inmueble sin dar aviso al arrendador. En este caso el arrendador no debe ingresar, aunque sea su propiedad, sin tener la certificación de abandono de inmueble por un ministro de fe. Este se podrá solicitar al juez de letras competente y sin forma de juicio.

Luego, el ministro de fe levantará un acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

3.3. Pasos para proceder a la demanda

Si luego de haber intentado solucionar el conflicto producido por el no pago de las rentas, o la no restitución de inmueble arrendado por abandono, no se ha logrado llegar a buen puerto, deberemos proceder por la vía judicial, en una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas o demanda de arrendamiento por incumplimiento de contrato, lo cual supone reunir algunos requisitos previos:

  • Contrato de arrendamiento, si es que este consta por escrito.
  • Certificado de dominio vigente del inmueble.
  • Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.
  • En caso de haberse enviado carta certificada de aviso previo, también se debe incluir.
  • Talonario de boletas entregadas al arrendatario, si existen, o en su defecto transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.
  • En el caso de existir deudas de servicios básicos, las boletas de estos servicios también se deben acompañar.

Se debe hacer presente, como detallan nuestros abogados de arriendos, que todos estos documentos de arrendamiento no son requisitos indispensables para poder proceder a un juicio para sacar a un arrendatario. Pero de no tenerlos, las posibilidades de ganar en el juicio, se reducen considerablemente.

Ahora, respecto a la comparecencia en el juicio de terminación de contrato de arrendamiento, hay que señalar que el artículo 8 N°10 de la ley 18.101 indica que en aquellos contratos de arrendamiento en que la renta es inferior o igual a 4 UTM, las partes podrán comparecer sin necesidad de abogados, por lo que te recomiendo que busques en internet un formato de demanda por arrendamiento por falta de pago para que te contextualices en cómo lograrlo. Superando este valor, la comparecencia con abogado habilitado se hace indispensable. Ojo que lo anterior no priva que puedas acudir con un abogado aunque tu renta sea menor a las 4 UTM.

Punto aparte, el abogado que te represente en este juicio por no pago de arriendo, debe ser un abogado de arrendamiento (o abogado de arriendo). Con lo anterior, me refiero a que sea un abogado especialista en desalojos y que tenga experiencia o bastante conocimiento en ello.

Los abogados expertos en desalojos suelen manejarse muy bien con los plazos, eventualidades y costos que tiene este juicio (juicio sumario de arrendamiento), además de ser expertos en la ley de arrendamiento de Chile (ley 18.101), todos temas que abordaré más adelante en este artículo.

3.4. ¿Cuál es el objeto de la demanda?

Como señalamos anteriormente, lo que se puede demandar en un juicio de arrendamiento en Chile es:

  1. La restitución del inmueble arrendado, por expiración del tiempo estipulado de para la duración del arriendo, o por la extinción del derecho del arrendador.
  2. La terminación del contrato de arrendamiento.
  3. Indemnización de perjuicios relacionada al contrato de arriendo.
  4. Todo otro tema que verse sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

3.5. Duración de un juicio de arrendamiento

El juicio de arrendamiento inmobiliario fue ideado para ser sumarísimo, es decir, de tramitación muy rápida y concentrada. Por lo que, una vez interpuesta la demanda de arriendo y notificada ésta, las partes vendrán a una audiencia que se celebrará dentro de quinto día contado desde la notificación. Audiencia en la cual el demandado podrá contestar la demanda por arriendo. El tribunal intentará que las partes lleguen a una conciliación y, no produciéndose esta, se pasará a ofrecer la prueba que cada parte estime conveniente para probar sus alegaciones. Luego de esta concentrada audiencia, la causa quedará en estado de ser dictada la sentencia definitiva.

Pero a pesar de lo que se ha dicho, el cuánto se puede demorar el procedimiento del juicio de arrendamiento en Chile, dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado. De esta manera, si se notifica al demandado una semana después de interpuesta la demanda por terminación de contrato de arrendamiento, el procedimiento de arrendamiento, hasta la entrega de la sentencia de arrendamiento podría demorar entre dos a tres meses, según jurisprudencia en juicio de arrendamiento. Pero si por el contrario nos retardamos uno o dos meses en que se efectúe la notificación, este plazo se puede extender a los 5 o 6 meses (e incluso más dependiendo de cada caso) afectando importantemente el cuánto dura un juicio extraordinario de arrendamiento.


Actualización: Varios me han preguntado por si existe un desalojo express en nuestra legislación chilena. La verdad es que no, no se menciona la existencia de este tipos de desalojos en el código civil. Esta figura es propia de España, y tiene que ver más con una denominación particular que un procedimiento de demanda desalojo judicial mismo. Más adelante te contaré como desalojar a un arrendatario en chile.

También me han preguntado sobre la prescripción del arrendamiento, esté no prescribe, lo que prescribe son las rentas adeudadas, pero funciona como una prescripción normal, es decir tienen que pasar 5 años para realizarlo, por lo que es un tema poco común.

Por último, respecto de la duraación de este tipo de juicios, el pasado 15 de Julio de 2019, el presidente Sebastián Piñera firmó un proyecto de ley que modificaría la ley actual. En ella se tocan bastantes puntos distintos, entre ellos el de una menor duración de los plazos. Te invito a revisar estas 7 claves para entender el nuevo proyecto de Ley de arrendamiento.

3.6. Etapa posterior a la sentencia

Una vez que se ha dictado sentencia, y en el supuesto que ésta nos de el favor en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento. En ella se debe solicitar al tribunal la autorización para que, por medio de receptor judicial, se inste a salir al arrendatario (si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad), y eventualmente también tendremos que solicitar que al receptor se le conceda el auxilio de Carabineros, presentando un tipo de "formato de orden de desalojo de vivienda", en los casos en que nuestro antiguo arrendatario se niega a salir por buenas maneras.

Este trámite de expulsar de nuestra propiedad al arrendatario pertinaz lleva por nombre lanzamiento, y para este se debe incurrir en una serie de gastos que detallaremos más adelante.

A título personal, te sugiero planificar detalladamente esta etapa con quien te asesores, y que idealmente en tu estudio de abogados sean especialistas en desalojos y lanzamientos, ya que es una etapa que no todos manejan muy bien y es un tanto desconocida para los que no tienen experiencia en ella.

3.7. Costos asociados a los juicios de arrendamiento

Los costos que dicen relación con el juicio de arrendamiento (procedimiento) comprenden la contratación de un abogado, la contratación de un receptor judicial encargado de la notificación de la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, y también de tomar la declaración de nuestros testigos. Cuánto se le paga a un receptor judicial, depende mucho de con quien se trabaje, pero esto suele oscilar entre los 40 y 80 mil por ocasión, dependiendo del receptor y la instancia en que se le necesite.

Posteriormente en la etapa de cumplimiento de la sentencia, a la cual denominamos lanzamiento, también habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite, y también en caso de que se tenga que desalojar por la fuerza al arrendatario, será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del inmueble, junto a cargadores para los materiales que estén dentro del lugar. Normalmente el receptor es quien se hace cargo de estos ítems.

De todos los gastos anteriormente mencionados, los más variables podrían ser los del abogado especialista en arriendo y desalojo, además de los del juicio de lanzamiento, que si no se llega a un acuerdo de desalojo con quien vivía allí, toda esta diligencia de lanzamiento judicial podría contemplar más que solo un cerrajero (como receptores extra, policía, mudanzas, etcétera).

Finalmente, y como casi todos los servicios legales, el cuánto cobra un abogado por juicios de arrendamiento de inmuebles es una respuesta que se consigue cotizando en el mercado. También te aclaramos que para este tipo de casos, no podrás contar con abogados gratis de arriendos, ya que las corporaciones, clínicas y municipalidades no tomas estos casos.

¿Quién corre con estos gastos? Por sentido común, es el arrendador quien corre con todos los gastos de la demanda de arrendamiento inmobiliario, sin perjuicio que, con una sentencia favorable, se pueda introducir una demanda de cobro de rentas de arrendamiento (si es que no las pagase el deudor, que es lo más común). O una demanda civil por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

4. ¿Qué pasa si tu propiedad está tomada?

Cuando un inmueble que nos pertenece ha sido tomado por terceros que hacen uso de él como si fueran dueños, la única opción ajustada a la ley que tenemos para obtener el desalojo de estos ocupantes, y la restitución del inmueble, consiste en un juicio que posee ciertas similitudes con el juicio de arriendo (también conocido como juicio sumario especial arrendamiento), pero que en sus fundamentos jurídicos se trata de una cuestión bastante distinta: estamos hablando del juicio de precario.

El precario, como institución jurídica se encuentra brevemente tratado en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil que prescribe “Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”.

De aquí que podamos concluir que para aquellos casos en que las casas están tomadas, se dan todos los requisitos que señala el artículo para desalojar un arrendatario sin contrato: tenencia de cosa ajena, sin contrato, y por eventual ignorancia de su verdadero dueño.

Muchos usuarios nos consultan cómo realizar un juicio de arrendamiento sin contrato, o finalmente cómo sacar arrendatarios sin contrato en Chile, pues esta es la vía: El juicio de precario.

4.1. Diferencia entre juicio de arriendo y juicio de precario

Como dijimos anteriormente estos juicios tienen algunas similitudes, pero al ser estas parciales, pasaremos ahora a hablar de sus diferencias:

Primero, el juicio de arrendamiento es un juicio especial (también conocido como juicio especial de arrendamiento) reglamentado en su propia ley, y que ordena un procedimiento sumarísimo y concentrado, caracterizado por el hecho de que en este existe una sola audiencia, en la cual se contestara la demanda por no pago de arriendo, se llamará a conciliación y se rendirá la prueba, quedando de inmediato la causa en estado de dictarse sentencia.

En el caso del juicio de precario, este está expresamente reglamentado en el Código de Procedimiento Civil, y es de aquellos juicios denominados sumarios, en el cual existe una audiencia de contestación de demanda de arrendamiento y conciliación, y luego si es necesario, se abre un término probatorio de 8 días, para luego de terminado este, quedar la causa en estado de fallo.

Segundo, en cuanto a los fundamentos jurídicos de estos juicios, en el caso del arrendamiento, la mayoría de las veces este constara por escrito, y las circunstancias propias del arrendamiento estarán en cierta medida claras, a diferencia del juicio de precario, en el cual se tendrán que probar todas las circunstancias que constituyen este, como la inexistencia de un contrato, el dominio sobre el inmueble, etc.

Tercero - por lo que ya se ha dicho - aunque en ambos juicios la etapa del cumplimiento es prácticamente idéntica, hay que tener en cuenta que el juicio de precario es más largo y engorroso que un juicio sumario de arrendamiento.

Por último, en el juicio arrendamiento, cuando la renta es inferior a 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente sin patrocinio de abogado. En cambio en el juicio de precario, siempre deberán comparecer debidamente patrocinadas por un abogado habilitado.

4.2. Recomendaciones iniciales respecto a un juicio de precario

Al igual que se dijo respecto al arrendamiento, respecto a las personas que ocupan indebidamente un inmueble que nos pertenece, se debe hacer hincapié en que la fuerza no es el camino para desalojarlos del lugar, si no que siempre, en caso de que no se logre un acuerdo extrajudicial para que se haga abandono del inmueble, debemos recurrir a la justicia para obtener la restitución de este.

Hay que tener en consideración igualmente que, en este juicio de desalojo sin contrato de arriendo, la prueba se centrará en acreditar que el demandante es dueño del inmueble tomado, y que quienes lo ocupan, carecen de título alguno para hacer uso de él y que tampoco han sido autorizados por su verdadero dueño para ello.

4.3. El juicio de precario

El juicio de precario es un juicio sumario, que tiene por objeto la restitución de un bien que está siendo ocupado por un tercero que carece de derecho para hacerlo, a su verdadero dueño, quien en la mayoría de las ocasiones ignora la ocupación que se hace de este. En palabras simples, trata de desalojar arrendatario sin contrato Chile.

Su tramitación siempre deberá ser patrocinada por abogado, y es bastante concentrada constando de una sola audiencia de contestación, demanda de arrendamiento y conciliación, más un periodo de prueba que dura 8 días. Etapa después de la cual, el juicio queda preparado para que dicte sentencia.

Si a estas alturas ya cuentas con un abogado (o estás pensando contratar uno) asegúrate que se maneje muy bien en la ley de arriendo en Chile, y que entienda cómo funciona esta ley de desalojo en nuestro país.

4.4. Plazos de un juicio de precario

El cuanto se puede demorar este tipo de procedimiento, dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado, de esta manera si se notifica al demandado una semana después de interpuesta la demanda por desalojo, este juicio hasta la entrega de la sentencia podría demorar entre 6 y 8 meses, pero si por el contrario nos retrasamos en que se efectué la notificación, este plazo se puede extender a un año o incluso más, considerando su etapa de cumplimiento.

4.5. Costos de un juicio de precario

Los costos que dicen relación con el juicio de precario (informalmente conocidos como "juicios de desalojo") comprenden, la contratación de un abogado, la contratación de un receptor judicial encargado de la notificación de la demanda, y también de tomar la declaración de nuestros testigos, y posteriormente en la etapa de cumplimiento de la sentencia, a la cual denominamos lanzamiento, también habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite, y también en caso de que se tenga que desalojar por la fuerza a los ocupantes, será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del inmueble.

Te dejo este breve esquema del juicio de precario que podría ayudarte a aclarar ciertos puntos:

infografia abogado para desalojo

5. Conclusiones

Para finalizar con el análisis del contrato de arrendamiento y del juicio de precario que hemos expuesto, hay que remarcar que estos temas se encuentran ampliamente regulados en el derecho nacional, y que las prevenciones y recomendaciones que aquí se han formulado, tienen solamente por objeto dar una orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de las consideraciones extra jurídicas que hay que tener al momento de celebrar un contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas sin mayores sobresaltos. De igual manera, siempre consulta a un abogado de arriendo.


Si estás teniendo un problema con recuperar tu propiedad arrendada, podemos ayudarte.