JUICIOS DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO

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¿En qué consiste el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento, según nuestro Código Civil, es un contrato en el cual dos partes se obligan mutuamente a:

  • Una parte concede el goce de una determinada cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio
  • La otra parte se compromete a pagar, por cualquier de estas cosas, un determinado precio.

 

¿Cuáles son las partes del contrato de arrendamiento?

Por un lado, tenemos al arrendatario (quien paga), y por otro, el arrendador (el dueño de la cosa, quien realiza el servicio, o quien ejecuta la obra)

 

¿Cuáles son las obligaciones que surgen de un contrato de arrendamiento?

Por un lado, tenemos la obligación del arrendador de entregar la cosa a disposición del arrendatario, de ejecutar la obra, o bien de realizar el servicio de la manera que reza el contrato. Por otro lado, tenemos la obligación del arrendatario que consiste en pagar oportunamente por la cosa o el servicio prestado (pago mensual de la renta).

 

¿Qué ley regula el arrendamiento?

El arrendamiento, en general, se rige en primer lugar por leyes especiales (Ley sobre arrendamiento de predios urbanos en el caso de arrendamiento de predios urbanos). En su defecto o en subsidio, se regirá por las normas del Código Civil.

 

¿Es necesario escriturar un contrato de arrendamiento?

No es estrictamente necesario, sin embargo, se recomienda dejarlo por escrito cuando hablamos de arriendos que involucran montos relevantes (ej. arrendamiento de una casa).

Por otro lado, frente a un eventual incumplimiento, este escrito servirá también como medio de prueba para probar la existencia del contrato.

La jurisprudencia determina que, por ejemplo, no puede probarse el arrendamiento vía testigos aunque no exista la exigencia legal de escriturarlo.

 

¿Cómo se hace el término del contrato de arrendamiento en caso de haber un eventual incumplimiento? (o en cualquier caso) 

El arrendador debe realizar un desahucio, que es la noticia anticipada del término del contrato de arrendamiento. Esto debe realizarse conforme a lo que prescribe la ley al respecto.

Actualmente, la ley indica que este procedimiento debe desahucio debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, a falta de acuerdo entre las partes.

 

¿Cómo sabe el arrendatario del desahucio?

La ley establece una serie de formalidades al respecto. La manera de poner en conocimiento a la otra parte del desahucio es mediante:

  • Notificación judicial.
  • Notificación realizada por un notario.
  • Carta certificada (pactado entre las partes).

En tanto, si hay una demanda de término de contrato de arrendamiento o juicio de arrendamiento interpuesta debido a que el arrendatario no cumple con el pago de las rentas, se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda.

 

¿Cómo procede un juicio de arriendo?

Una vez presentada la demanda, el tribunal procederá a establecer una fecha de la audiencia al quinto día hábil de haber sido notificada la demanda.

El juzgado comienza con una conciliación (para ver si las partes llegan a acuerdo), y si falta dicha conciliación se procede a recibir la causa a prueba. Ya rendida la prueba, el juez queda en condiciones de fallar.

 

¿Qué plazo fija el tribunal para hacer el desalojo de la propiedad?

Generalmente es un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la resolución judicial. Sin perjuicio de ello, el demandado podrá pedir una prórroga que no podrá pasar de 30 días, siempre y cuando haya un motivo grave que lo justifique.

 

¿El arrendador puede forzar al arrendatario a dejar la propiedad aún si el contrato está vigente?

El arrendador no puede obligar al arrendatario a abandonar el inmueble mientras el contrato esté vigente, siempre y cuando la propiedad no haya sufrido daños. La única forma de poner término al contrato de arrendamiento es haciéndolo acorde a las formalidades que prescribe nuestra ley.

 

¿Qué ocurre cuando es un contrato de duración indefinida?

Cuando un contrato de arriendo es de duración indefinida, es decir, se pacta mes a mes, el desahucio que realiza el arrendador sólo puede realizarse vía judicial o a través de una notificación de carácter personal que debe efectuar un notario público.

En este caso, el plazo de aviso será de 2 meses a partir de la notificación y se aumentará en un 1 por año completo que el arrendatario hubiere hecho ocupación efectiva del inmueble.

El plazo junto con el aumento tiene un límite de 6 meses como máximo. En consecuencia, el arrendatario deberá restituir el inmueble antes de que llegue el plazo. 

 

 

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