A un paso de comenzar

Por qué es importante la Promesa de Compraventa
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Al momento de comprar un inmueble aparece la opción de realizar una promesa de compraventa, que puede ser muy beneficiosa para estar tranquilo mientras realizas los trámites para firmar la compraventa del inmueble.

Nosotros te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la promesa de compraventa, sus requisitos, qué sucede en caso de incumplimiento, entre otros.

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1. Promesa de Compraventa

Si vas a comprar un inmueble sea una casa o un departamento, quizás hayas oído sobre la promesa de compraventa, y sobre los beneficios que podría aportarte firmar este contrato antes de comprar tu nueva casa. Pero, con la nueva reformar tributaria hay un par de cosas que cambian en este régimen y que debes tener en cuenta antes de cumplir el sueño de la casa propia.

En este artículo te explicaremos en qué consiste el compromiso de compraventa y como se regulará con la nueva modificación a la ley tributaria.

¿Necesitas un abogado que redacte o revise un contrato de promesa de compraventa? En MisAbogados.com podemos ayudarte, déjanos tus datos y un abogado especialista te contactará en minutos.

¿Qué es la promesa de compraventa?

Podríamos definir la promesa de compraventa como un pre contrato que obliga a las partes a realizar la compraventa en una fecha futura y deja establecidos los términos de la negociación y las multas o sanciones que se aplicarán si es que una de las dos partes no cumple con lo acordado.

De acuerdo a la Ley General de Urbanismo y Construcción, la inmobiliaria o empresa constructora responsable del bien raíz deben constatar la promesa o compromiso de compraventa ante notario y garantizarlo mediante póliza de seguro o boleta bancaria.

¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?

Los requisitos de este precontrato son 4 y están establecidos en el art.1553 del código civil, y corresponden a:

  1. Que la promesa conste por escrito.
  2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
  3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
  4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

¿Qué es lo que dispone la reforma tributaria?

La reforma tributaria respecto de la promesa de compraventa modifica el art.8 del Decreto ley 835, estableciendo que a partir del 1 de enero del año 2016 estarán afectas a IVA “las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor".

¿Qué pasa si puse un “pie” y se paga en cuotas que pasan del 1 de enero de 2016?

Si el contrato cumple con los requisitos de la promesa de compraventa mencionados más arriba, y fue válidamente celebrado antes de la vigencia de la ley, por una empresa que no tenía el carácter de constructora, las cuotas pagadas con posterioridad al 1 de enero de 2016 no se encontrarán afectas a IVA, pero si el inmueble corresponde a una empresa constructora, sí estarán afectas a IVA.

2. ¿Siempre se requiere una promesa de compraventa?

Si estás pensando en adquirir un inmueble, probablemente estés considerando celebrar una promesa de compraventa. Pero, ¿es realmente necesario? ¿Debo hacerlo?
En este artículo te diremos cuando te conviene firmar este contrato y cuando es mejor solamente comprar.

¿Qué es la promesa de compraventa?

Es un tipo de contrato por el cual una parte se compromete a vender y la otra se compromete a comprar un bien raíz determinado. Ahí se establece el plazo para materializar la compraventa, además de las condiciones y multas en caso de que una de las partes interesadas desista, es decir, si ya no quiere llevar a cabo el contrato. Lo normal es que, tanto el vendedor como el comprador dejan una garantía con el propósito de demostrar su interés en concretar la promesa.

¿Cómo se hace la promesa de compraventa de casa?

Debes realizarla ante Notario Público, y puede inscribirse ante el Conservador de Bienes Raíces para evitar el incumplimiento por parte del vendedor.

¿Son obligatorias las promesas de compraventas?

No son obligatorias, pero no dejan de ser recomendable. Evidentemente comprar un departamento o una casa no es como comprar comida o ropa, en el caso de las propiedades hay formalidades mucho más grandes, y no solo eso, se invierten valores mucho más altos y hay muchos interesados. Por ende es un modo eficiente de “garantizar” la propiedad que quieres, y además de esto sirve para resguardarte de estafas, ya que de este modo puedes hacer exigible lo que hayas pactado en la promesa.

¿Cuándo debo hacer la promesa?

La promesa de compraventa de casa e inmuebles cobra una real importancia cuando hablamos de compraventas en verde, ya que aquí es necesario hacer la promesa. La promesa de compraventa debe, además de cumplir con los requisitos generales, tener:

  1. Una póliza de seguro o boleta bancaria, que garantice la recuperación del dinero pagado o,
  2. Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

¿Cuál es la idea de la promesa de compraventa?

El objetivo principal de las promesas de compraventa es protegerte ante posibles estafas o quiebra de la parte vendedora. También, la póliza permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición y hasta que la propiedad sea inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, a favor tuyo.

Es más, los notarios públicos no autorizarán el contrato si no se ha constituido la garantía a favor del comprador.

Si necesitas más información o un abogado que redacte una promesa de compraventa, en MisAbogados.com te podemos ayudar.

3. ¿Por qué redactar una promesa de compraventa con un abogado?

El mercado inmobiliario crece cada vez más en Chile, y la demanda por viviendas hace que comprar una propiedad siempre sea una buena inversión. Una forma de comprar y asegurarte la casa de tus sueños es comprar redactando una promesa de compraventa primero, pero esto tiene sus trucos, ya que un contrato de promesa mal redactado puede ser fatal para ti como comprador.
Por eso en este artículo te explicaremos los beneficios de redactar tu promesa de compraventa con un abogado especialista.

¿Por qué es importante asesorarse bien?

Uno de los principales motivos, sobre todo si no le compras a una empresa constructora, es el tema de las deudas moratorias, por ejemplo, si el departamento tiene deudas de gastos comunes, o cuanto salen estos gastos, que normativas hay, si el departamento a incumplido u otras.

Otro punto importante es el reglamento de copropiedad, pocas personas lo piden a la hora de comprar y este contiene disposiciones importantes, por ejemplo, la tenencia de mascotas.

¿Por qué es importante que un abogado especialista redacte la promesa?

Es importante porque esta te va a servir como un “rayado de cancha” para lo que venga más adelante. Hay que asegurarse de que se establezcan las condiciones y plazos que corresponda, pues en general las empresas inmobiliarias no ponen mayores condiciones o plazos.

¿Qué pasa si no quiero que un abogado redacte mi promesa de compraventa?

Si bien la promesa no debe obligatoriamente redactarla un abogado, si es lo más recomendable, ya que él cuenta con el conocimiento legal a la hora de redactar un contrato de promesa y velará por tus intereses a la hora de comprar. Además, te da la seguridad de contar con un documento claro, al cual no se le deberían pasar por alto ningún tipo de circunstancias de incumplimiento, y te dará la garantía de que si se incumple tendrás un resguardo escrito y podrás exigir su cumplimiento de una forma mucho más eficaz.

¿Qué ocurre si quiero usar un modelo de internet?

Esto es una buena idea, pero recuerda que el modelo es precisamente eso, un modelo y nunca reemplazará al abogado especialista, ya que el modelo es genérico y no se ajusta a tu situación particular. Por eso si quieres usarlo es recomendable que lo saques y lo revises con tu abogado, de modo que verifiques que te sirve del contrato de promesa de compraventa.
Obtén aquí tu modelo de promesa de compraventa.

Si quieres redactar tu promesa de compraventa, contáctate con MisAbogados.com y te  ayudaremos a encontrar a un  abogados experto listo para ayudarte.

4. Incumplimiento de un contrato de promesa

En este artículo hablaremos acerca del contrato de promesa, utilizando como ejemplo el contrato de promesa de compraventa y los efectos que se acarrean en caso de incumplimiento de él.

¿Qué sucede en caso de incumplimiento de un contrato de promesa?

Muchos, con la finalidad de asegurar la compra o venta de un inmueble que se va a hacer a futuro, realizan un contrato de promesa de compraventa. Por ejemplo, el comprador de una casa está tramitando el crédito hipotecario en el banco, y por lo tanto, para que la casa no sea vendida a otro, firma este contrato con el vendedor.

Así, el contrato de promesa es aquel contrato en virtud del cual las partes se obligan  a firmar un contrato posterior determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición. Este contrato se encuentra regulado en el Código Civil. Por ejemplo: en un caso de promesa de compraventa de un inmueble, la obligación generada es celebrar el contrato de compraventa entre las partes que prometieron su compraventa.

Así, si entre Pedro y José deciden celebrar un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, en virtud del cual, Pedro le venderá a José una casa cuando éste consiga el crédito Hipotecario y una vez conseguido el crédito por parte de José, Pedro no se la quiere vender, aquello que puede pedir José, junto con la indemnización de la mora (es decir, el retraso en celebrarse el contrato de compraventa), es:

1. Que se apremie a Pedro para que celebre el contrato de compraventa. Esto consiste en el arresto hasta por 15 días y multa proporcional, medidas que podrán repetirse hasta que la obligación se cumpla, ello de acuerdo a lo que señala el artículo 543 del Código de Procedimiento Civil. Este es uno de los casos en que subsiste la prisión por deudas.

2. Que se le autorice a él mismo para hacer ejecutar el hecho debido por un tercero a expensas del deudor; pero este cumplimiento por equivalencia no siempre es posible; sólo lo será cuando la obligación sea susceptible de ejecutarse por otra persona, sin que resulten decisivas las condiciones personales del deudor. En este último caso, sólo le queda al acreedor pedir la indemnización de perjuicios.

3. Que el deudor, es decir Pedro,  le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. Para hacer uso de esta opción, a diferencia de los dos derechos anteriores, este no puede ejercitarse ejecutivamente sino que debe tramitarse en juicio ordinario, ya que es necesario determinar y avaluar la extensión del derecho del acreedor. Sólo excepcionalmente la obligación de indemnizar perjuicios es líquida (cuando se estipuló cláusula penal -aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento-).

El procedimiento señalado por el Código de Procedimiento Civil para la ejecución forzada de una obligación de hacer, depende de si el hecho debido consista en la suscripción de un documento, la constitución de una obligación o la ejecución de otro hecho cualquiera.

Si se trata de la suscripción de un documento o la constitución de una obligación, como es el caso de una promesa de compraventa,  el acreedor (José)  solicitará al juez que requiera al deudor (Pedro), para que en el plazo que el juez señale, suscriba el documento o constituya la obligación, bajo apercibimiento de hacerlo el juez nombre del deudor. Es decir, el juez podría celebrar el contrato de compraventa a nombre de Pedro, en caso que éste no lo haga dentro del plazo que se le fije.

 

5. Modelo de contrato Promesa de Compraventa

Si estás pensando en comprar un inmueble como una casa o departamento, y necesitas tramitar un crédito antes de concretar la venta, asegúrate con tu compra firmando un contrato promesa de compraventa con el vendedor.

Muchos, con la finalidad de asegurar la compra o venta de un inmueble que se va a hacer a futuro, realizan un contrato de promesa de compraventa. El ejemplo más común de por qué se firma este tipo de contratos, es el  del comprador de una casa que está tramitando el crédito hipotecario en el banco, y por lo tanto, para que la casa no sea vendida a otro, firma este contrato con el vendedor.
Así, en caso de promesa de compraventa de un inmueble, la obligación generada es firmar el contrato de compraventa entre las partes que prometieron su compraventa.

Si deseas cotizar la redacción o la revisión de una promesa de compraventa, pincha el siguiente botón y te pondremos en contacto con un abogado especialista:

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Modelo de contrato promesa de compraventa

A continuación encontrarás un modelo de promesa de compraventa tipo, meramente referencial. Puedes copiar/pegar el contenido, o descárgalo aquí.

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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

(Nombre promitente vendedor)

A

(Nombre promitente comprador)

En____________, República de Chile a ____________ de____________ del año ____________, ante mí don/doña ____________ Abogado, Notario Público Titular de la _______Notaría de ____________, comparece: don/ña _______________________, de nacionalidad ____________________ , de profesión ______________, estado civil __________, domiciliado/a en ______________Nº ____, oficina/departamento Nº ____, de la ciudad de ______________, cédula nacional de identidad Nº ______________,  en adelante el promitente vendedor, y don/ña ______________, de nacionalidad ____________________ , de profesión ______________, estado civil __________, domiciliado/a en ______________, Nº ____, oficina/departamento Nº ____, de la ciudad de ______________, cédula nacional de identidad Nº ______________, en adelante el promitente comprador, todos mayores de edad, quienes exponen que han convenido el siguiente contrato de promesa de compraventa:

PRIMERO: Que don (ña) PROMITENTE VENDEDOR COMPRADOR, es dueño de la propiedad ubicada en ___________, comuna de ­ ___________, ciudad de ___________, República de Chile, cuyos deslindes son los siguientes: al NORTE con ___________; al SUR con ___________ ; al ORIENTE con ___________; y al PONIENTE con ___________; la referida propiedad la adquirió por compraventa que le hiciera a don ___________, según consta de Escritura Pública de ___________ante el Notario ___________de la ___________ Notaría de ___________. El dominio a nombre del promitente vendedor se encuentra inscrito a fojas _______ del año _______, en el conservador de Bienes Raíces de _______.

SEGUNDO: por el presente instrumento Don PROMITENTE VENDEDOR, promete, vender, ceder y transferir el inmueble señalado en la cláusula anterior, a don (ña _______ quien promete comprar para si el inmueble señalado en la cláusula primera.

TERCERO: El precio de venta de la propiedad prometida es la suma de _______, pagados mediante un Crédito Hipotecario otorgado a través del Banco De la Plaza _______, si este crédito fuera a través de letras hipotecarias la promitente compradora se comprometa a pagar las eventuales diferencia que se pudieran producir en la venta de las letras hipotecarias.

CUARTO: La venta se efectuara en el estado que el inmueble se encuentra actualmente, con todos lo edificado y plantado en él, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres y libre de todo gravamen.-

QUINTO: La escritura pública de compraventa sé suscribirá a más tardar dentro del plazo de cuarenta y cinco días a contar de la fecha del presente instrumento.

SEXTO: En caso que el contrato no se llevare a efecto por simple desistimiento o causa imputable de cualquier índole al promitente comprador este deberá pagar al prometiente vendedor a título de perjuicios avaluados anticipadamente la suma de doscientas veinticuatro Unidades de Fomento. Si el contrato definitivo no se celebrare por simple desistimiento o cualquier causa imputable al prometiente vendedor este deberá pagar la suma de _______Unidades de Fomento por concepto de avaluación anticipada de perjuicios. La multa o pena deberá ser pagada en el plazo máximo de quince días corridos desde que haya ocurrido el desistimiento o desde que sea cierto que el contrato no se celebrará por causa que le sea imputable.

SÉPTIMO: Para tal efecto las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______.

OCTAVO: Los gastos que devenguen la presente promesa y posterior venta como motivo de la compraventa venta prometida serán de cargo de la parte compradora.

NOVENA: Cada una de las partes comprador y vendedor, se comprometen al pago de la suma equivalente al dos por ciento, más impuestos, del resultante de la venta a don (ña) _______, por concepto de comisión de corretaje, al momento de la firma de compraventa definitiva al contado y en dinero en efectivo.

 

 

__________________________                     ____________________________

(Nombre promitente comprador)                     (Nombre promitente vendedor)

 

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Resumen

Como podemos comprobar, la promesa de compraventa cumple un rol importante de seguridad para ambas partes al momento de empezar los trámites para comprar un inmueble.