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Introducción

Al momento de decidir comprar una propiedad, hay ciertos pasos antes de firmar el contrato de compraventa que son recomendables de realizar para después no tener problemas con el proceso de compra o con la compra misma. Uno de estos pasos que recomiendo es redactar y firmar una promesa de compraventa.

A continuación te cuento qué es la promesa de compraventa, porqué es tan importante, qué documentos necesitas para realizarla, y todo lo que tienes que saber para cuándo llegue el momento de comprar una propiedad.

1. ¿Qué es una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato que se firma antes de firmar la compraventa. En este contrato el futuro vendedor y el futuro comprador se obligan a realizar una compraventa, establecen los términos y el plazo para esta compraventa.

1.1. ¿Cuál es el fin de una promesa de compraventa?

No es obligación realizar una promesa de compraventa cuando se quiera comprar una propiedad, pero se suele realizar porque ayuda a las partes a asegurarse de que eventualmente van a realizar la compraventa y que esta se hará de forma legal y transparente.

1.2. ¿Para qué sirve una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa tiene mucha utilidad, entre estas podemos encontrar:

  • Asegurar el precio y características de la propiedad

  • Sacar la propiedad del mercado, o sea, “reservar” la propiedad.

  • Dar tiempo de verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal.

  • Da tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario.

1.3. ¿Quién debe pedir la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa suele ser pedida tanto por el comprador como por el vendedor, ya que ambos se benefician de este contrato previo.

Por una parte el comprador tendrá tiempo para gestionar el préstamo y ver que la propiedad esté en orden, y el vendedor se asegurará que la propiedad se venderá si todo está en orden.

2. Paso a paso en la realización de una promesa de compraventa

Para poder firmar una promesa de compraventa hay ciertos documentos y pasos que debes tener en cuenta.

Este suele ser un proceso rápido de realizar, a continuación te cuento lo que necesitas saber.

2.1. ¿Qué documentos debo aportar?

Para una promesa de compraventa no son necesario tantos documentos, como para el estudio de títulos o para la compraventa misma, pero de todas maneras algunos son necesarios:

  • Fotocopia cédula de identidad del vendedor y comprador

  • Información del inmueble: dirección, medidas, si cuenta con estacionamiento, si cuenta con bodega, etc.

  • Documento con pre-aprobación del crédito hipotecario si es el caso

2.2. Puntos esenciales que no pueden faltar en una promesa de compraventa

Es importante saber qué es lo que debe incluir una promesa de compraventa para asegurarse de que todo está en orden y que en la compraventa no habrá ni una sorpresa, para esto te recomiendo especificar:

  • El precio de la propiedad y la forma de pago

  • Establecer cuándo se entregaría la propiedad

  • Si se está comprando a una inmobiliaria, debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como pie.

  • Si se compra con un crédito, hay que agregar que la compraventa se firmará una vez que esté aprobado el crédito.

  • Designar a un árbitro en caso de problemas después de firmar

  • Multas o sanciones por incumplimiento de la promesa de compraventa

2.3. Requisitos de una promesa de compraventa

La promesa de compraventa, para sea válida legalmente, es necesario cumplir con algunos requisitos.

Estos requisitos legales te los explico a continuación:

  • La promesa debe estar por escrito: si la promesa se hace de forma verbal (trato hablado) no tiene efecto. La promesa se puede hacer como documento privado, o sea que no es necesario que sea firmado ante notario. Aunque de todas maneras es recomendable.

  • La promesa de compraventa debe ser válida, o sea, permitida por ley. Por ejemplo, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos está prohibida. Entonces es importante que la promesa que se firme sea una que se puede cumplir.

  • La promesa de compraventa tiene que contener un plazo o una condición que deje claro cuándo tiene que celebrarse el contrato de compraventa. De esta forma, tanto el comprador como el vendedor sabrá cuándo se tiene que celebrar el contrato y también sabrán que mientras la condición no se cumpla o no haya pasado el tiempo, no se puede exigir el cumplimiento del contrato. Por ejemplo, si en el contrato de promesa de compraventa se pone como condición para firmar la compraventa el que al comprador le aprueben el crédito hipotecario, ambas partes saben que no pueden exigir la firma del contrato de compraventa hasta que el crédito esté aprobado.

  • La promesa de compraventa debe ser clara, especificar el inmueble de forma detallada, indicar el precio y forma de pago, cosa que una vez firmado, solo falte la compraventa y la entrega de la propiedad.

Estos 4 requisitos deben estar presentes en la promesa de compraventa, sin ellos la promesa no sería válida.

2.4. ¿Tiene un plazo la promesa de compraventa?

Si, para que la promesa de compraventa sea válida debe incluir el plazo o la duración, de esta manera las partes saben cuándo pueden esperar/exigir la firma del contrato de compraventa.

El plazo que se suele manejar es de 90 días.

2.5. Qué viene primero: ¿la promesa o el crédito hipotecario?

La regla general es que primero se gestiona una pre-aprobación del crédito hipotecario en el banco y con este documento se hace la oferta sobre la propiedad y se firma la promesa de compraventa.

Una vez que la promesa esté firmada y se haya realizado el estudio de títulos, se debe pedir la aprobación del crédito hipotecario al banco.

Es por esto que la mayoría de las personas primero obtienen la pre-aprobación del crédito y después comienzan la búsqueda de la propiedad que quieren comprar.

3. ¿Por qué necesito una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa tiene varias utilidades, como por ejemplo:

  • Asegura el precio y características de la propiedad

  • Saca la propiedad del mercado, o sea, se “reserva” la propiedad

  • Da tiempo de verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal

  • Da tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario.

El firmar una promesa de compraventa se ha convertido en un resguardo mínimo que pueden realizar las partes interesadas tanto en comprar como en vender, es por esto que cada vez se utiliza más este contrato.

3.1. ¿Es necesario un abogado para realizar una promesa de compraventa?

Si bien no es obligación que lo haga un abogado y podrías hacerlo tu mismo, mi recomendación es que lo hagas con uno, ya que así te aseguras que el contrato cuidará tus intereses a la hora de comprar.

Un abogado, al dedicarse a este tipo de cosas, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, etc. y tendrás un documento claro y eficaz en caso de cualquier cosa.

3.2. Si el departamento o casa que quiero comprar es usado, ¿igual necesito una promesa de compraventa?

Si, de hecho, si la propiedad que estás buscando comprar es usada, tienes más razón para realizar una promesa de compraventa, puesto que necesitarás más tiempo para poder realizar el estudio de títulos necesario por ser una propiedad que ha tenido otros dueños.

De esta forma dejas la propiedad reservada mientras se completan los papeleos y estudios de título, y una vez que sepas que esta todo en orden, podrás realizar la compraventa.

3.3. Diferencia entre promesa de compraventa y escritura de compraventa

La promesa de compraventa es un paso previo a la escritura de compraventa.

Por lo general los pasos para comprar una propiedad son los siguientes:

  • Conseguir pre-aprobación del crédito hipotecario

  • Buscar propiedad

  • Encontrar propiedad

  • Realizar y firmar una promesa de compraventa

  • Encargar la realización de un estudio de títulos

  • Ver tema de aprobación definitiva de crédito hipotecario

  • Si todo está en orden con el estudio de título, se firma el contrato de compraventa.

  • Se registra el contrato de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces y pasa a ser una escritura de compraventa.

Como podemos ver en estos pasos, la promesa de compraventa es de los primeros pasos que se realizan para llegar a la escritura de compraventa, que es el último paso.

Es por esto que la promesa de compraventa es un paso que comienza a preparar el camino para realizar la compraventa e inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces.

3.4. Si la propiedad la compro con subsidio, ¿necesito promesa de compraventa?

Si, la regla general es que siempre se necesita promesa de compraventa.

Al ser con subsidio no implica que el proceso será más rápido, incluso podría ser un poco más lento, es por esto que te recomiendo siempre firmar una promesa de compraventa.

3.5. ¿Debo inscribir la promesa de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

Por lo general no se usa el inscribir las promesas de compraventa, pero si quieres asegurar que el vendedor solo te esta vendiendo a ti la propiedad, te recomiendo que inscribas la promesa de compraventa firmada ante notario apenas la notaría te entregue las copias.

Esta es una práctica aún poco común pero que cada vez se va a utilizar más para evitar estafas.

4. Incumplimiento de la promesa de compraventa

Si bien la promesa de compraventa es para garantizar que pasado cierto tiempo o cumplida la condición que se esperaba se realizará la compraventa de la propiedad, puede pasar que por distintos motivos se incumpla la promesa de compraventa y no se llegue a la compra efectiva de la propiedad.

¿Por qué suceden estos casos? ¿Cómo hay que actuar frente a estas situaciones? A continuación te contaré todo lo que necesitas saber sobre el incumplimiento de la promesa de compraventa.

4.1. Incumplimiento sin motivo justificado

El incumplimiento de la promesa de compraventa puede tener justificación o no, en el caso de que no tenga justificación y sea una decisión arbitraria de una de las partes, la parte perjudicada podrá pedir a tribunales el cumplimiento forzado del contrato, exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa de compraventa o reclamar su cheque de garantía.

Cuando hablamos de incumplimiento sin motivo justificado, nos referimos a casos como los siguientes:

  • Cuando el comprador decide comprar otra vivienda que le gusta más y no la que se estipula en el contrato de promesa.

  • Cuando el vendedor decide venderle la propiedad a otra persona porque la conoce de antes.

Estos son ejemplos de casos en que se incumple la promesa de compraventa sin motivo justificado.

4.2. Incumplimiento por fuerza mayor

Puede ser que el incumplimiento de la promesa de compraventa se de por motivos justificados, esto sería que se incumpla por fuerza mayor.

Algunos ejemplos de incumplimiento por fuerza mayor son:

  • Que el comprador no obtenga el crédito hipotecario

  • Que uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallezca

  • Que el comprador o vendedor se enferme y esto lo deje incapaz de realizar la venta o compra

En estos casos se puede entender que la compraventa no podrá llevarse a cabo por motivos que no pueden ser controlados, por lo que en estos casos se suele conversar entre las partes y se decide si dejar sin efecto la promesa o dar una extensión de la promesa para poner los documentos en orden.

4.3. Multas

Por lo general las promesas de compraventa incluyen una multa que va entre el 10% al 20% del valor del pie entregado en caso de desistimiento sin motivos justificados.

Esto quiere decir que al momento de firmar la promesa de compraventa, el comprador deja en notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje.

Estos cheques que se dejan en garantía en notaría se dejan con instrucciones notariales, que es una orden al notario que dice que deberá entregar el cheque cuando se haya cumplido el plazo y el vendedor o el comprador no llegue hacer el negocio.

Ahora, si bien la multa en caso de incumplimiento es necesaria, también es necesario establecer multas menores para incumplimientos menores, como atrasos en los plazos de entrega, en la entrega de documentos, entre otros. Estos incumplimientos, al ser menores, no se pueden multar con una suma tan grande como es el 10 o 20% del valor del pie entregado, por esto recomiendo fijar también multas menores que sean fáciles de exigir, ayuden a realizar los trámites de forma rápida y compensen a la parte que se vio perjudicada.

4.4. ¿Qué pasa si no se estipula multa en la promesa de compraventa?

Hay veces en que en los contratos de promesa de compraventa no se deja por escrito cuáles serán las multas que se van a exigir en caso de incumplimientos graves o menores, pero esto no quiere decir que no se pueda pedir una indemnización o un cumplimiento en caso de que exista incumplimiento.

Esto se tendrá que realizar a través de una demanda civil, en donde se le exige a quien incumple el contrato que asuma sus obligaciones.

4.5. Si anulo mi promesa de compraventa, ¿me devuelven el pie?

Sí, si se anula la promesa de compraventa por incumplimiento, tendrías que pagar la multa establecida en el contrato y se te devolvería el pie pagado.

Esta es la regla general, de todas formas es importante que leas bien el contrato antes de firmarlo y que un abogado se encargue de redactarlo y revisarlo, para asegurarte que están velando por tus intereses.

4.6. ¿Puedo prorrogar la promesa de compraventa?

En algunos casos podría existir el extender el tiempo establecido en la promesa de compraventa. Estos casos suelen ser cuando los documentos entregados y revisado en el estudio de títulos no se encuentran en orden y hay que resolver estos temas.

Si el comprador y el vendedor están de acuerdo, podrán pactar una extensión a la promesa para poder arreglar los temas pendientes.

4.7. ¿Puedo ceder mi promesa de compraventa?

Sí, siempre y cuando este escrito y permitido en la promesa de compraventa. Si por algún motivo decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa a través de un traspaso legal de la titularidad de la promesa de compraventa.

En palabras simples, podrás vender la promesa de compraventa y la persona que compre esta promesa será el nuevo titular de la promesa y esta persona seguirá con el proceso de compra de la propiedad.

5. Preguntas frecuentes

Al decidir comprar una propiedad existen varias preguntas sobre el proceso y en específico sobre la promesa de compraventa, su función, valor, etc. Así que acá respondo las preguntas frecuentes de nuestros clientes que creo te van a servir para resolver tus dudas.

5.1. ¿Es obligación realizar una promesa de compraventa?

No, no es obligatorio realizar una promesa de compraventa cuando se quiera comprar una propiedad, pero sí es muy recomendado ya que de esta forma resguardas tus intereses y tendrás tiempo para llevar a cabo un estudio de la propiedad que quieres comprar.

5.2. ¿Quién debe pagar la promesa de compraventa?

La regla general es que el comprador es quien paga la promesa de compraventa, generalmente, el comprador contrata a un abogado que redacte la promesa de compraventa, realice el estudio de títulos de la propiedad y por último, redacte el contrato de compraventa.

Ahora, puede llegarse al acuerdo con el vendedor y se puede pagar a medias.

5.3. ¿Puedo hacer una promesa de compraventa directamente en una notaría?

No, la promesa de compraventa la tiene que redactar un abogado y esa copia el abogado la lleva a la notaría para que ahí sea firmada.

5.4. ¿Qué gastos tiene asociados una promesa de compraventa?

Los gastos asociados son de los documentos que se necesitan para redactar la promesa, que son los que te conté en el punto 2.1, estos los debe entregar el vendedor. También están los gastos notariales, que varían entre 15.000 y 25.000 pesos chilenos.

Y por último, los gastos de la inscripción en el conservador de bienes raíces, en el caso de que se quiera inscribir la promesa. El precio de esta inscripción es variable y se sabrá una vez que se vaya a inscribir.

5.5. ¿Puedo dejar un cheque con instrucciones o custodia notarial?

Si, puedes dejar instrucciones en notaría cuando vayan a firmar la promesa de compraventa.

En estas instrucciones se especifica en qué casos se pueden entregar los cheques dejado en garantía por las multas que se estipulan en la promesa. Es importante dejar estas instrucciones, ya que así hay claridad para ambas partes de cuándo se puede hacer uso de esta multa.