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Introducción

El crecimiento demográfico que ha experimentado Chile desde hace algunas décadas, ha provocado un necesario reajuste de la forma en que vivimos. Hace 60 años, la mayoría de las personas vivían y compraban casas, mientras que en la actualidad la mayor parte de las nuevas familias prefieren vivir en departamentos. Esto se debe a la gran oferta de departamentos que existe y la seguridad y comodidad que supone vivir en ellos. 

La vida en un departamento es sin lugar a dudas muy distinta a la de una casa. En los departamentos compartimos espacios comunes con nuestros vecinos. Espacios que por lo demás son mantenidos y utilizados por toda la comunidad que habita el edificio. También hay actividades que para bien o para mal involucran a toda la comunidad. Por esta razón, se crearon reglamentos de copropiedad, regulados por su propia ley, que buscan alinear y reglamentar la vida de las personas que viven en una misma comunidad.

1. Copropiedad general

La palabra copropiedad está relacionado con el dominio que tiene más de una persona sobre uno o más bienes. A diferencia de la palabra propiedad que, según el Código Civil, relaciona un dueño a una propiedad. A pesar de esta diferencia, la regulación legal de lo relacionado a la copropiedad tiene su origen en el derecho civil.

De acuerdo a lo anterior, la copropiedad inmobiliaria es un régimen de propiedad inmueble en el cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario, encontrándose regulado por la ley N°19.537 y el reglamento de la ley N°19.537.

1.1. ¿Cómo acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria?

Para que un condominio o edificio pueda acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria, los copropietarios deberán organizar una asamblea donde deberán asistir personalmente o representados. En la asamblea deberán acordar lo siguiente:

  • Formar un comité de administración.
  • Elegir a un administrador.
  • Dictar un reglamento.
  • Abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

Luego tendrán que presentar el primer reglamento de copropiedad redactado en la asamblea a la dirección de obras municipales que corresponda. Una vez que el director de obras municipales verifique que el condominio cumple con las normas exigidas por la ley y el reglamento, se extenderá el certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Es importante destacar que el reglamento deberá respetar las normas y leyes expuestas en el artículo 4 del reglamento de la ley N°19.537. De acuerdo a esto último, el reglamento deberá respetar y cumplir con:

  • La ley general de urbanismo y construcciones y su ordenanza general.
  • Los instrumentos de planificación territorial.
  • Las normas que regulan el área de emplazamiento del condominio.

1.2. Asambleas y quórum para las votaciones

La asamblea estará integrada por todos los copropietarios personal o debidamente representados. En ella, se discutirán y definirán todos los asuntos de interés de los copropietarios respecto a los bienes que son parte de la copropiedad. Existen asambleas ordinarias como extraordinarias.

  • Asambleas ordinarias: Da cuenta de la administración y se discuten todos los temas de interés de los copropietarios, celebrándose al menos una vez al año. Los asistentes deben representar al menos el 60% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación. Sin embargo, en el caso de que haya que realizar una segunda citación porque no se alcanzó el quórum necesario, las decisiones se adoptarán con los que asistan.
  • Asamblea extraordinaria: Sólo podrán tratarse los temas que se señalen en la citación y se celebrará cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del comité de copropietarios que representen a lo menos 15% de los derechos en el condominio. Los asistentes deben representar al menos al 80% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación. En el caso de la segunda citación, será necesario un 60% de los copropietarios.

1.3. ¿Cómo se constituye el comité de administración?

La composición de un comité de administración debe considerar los siguientes aspectos y condiciones para la designación de sus miembros:

  • Puede estar integrado por personas naturales que son propietarias en el condominio o sus cónyuges (no ambos a la vez).
  • Puede estar integrado por los representantes de las personas jurídicas que son propietarias en el condominio y que cuentan con un mandato general de administración.

Esto no incluye a los arrendatarios. De acuerdo a esto, los arrendatarios sólo podrán participar en las asambleas con un poder otorgado por el propietario.

La Conformación de los Comités de Administración se realiza en asamblea ordinaria por mayoría de sus miembros. La Ley sólo establece un mínimo de 3 miembros, pero no un máximo. Los reglamentos de copropiedad respectivos, pueden contener una norma que permita designar un número mayor de miembros.

Para mayor información, te recomiendo revisar el artículo 21 y el artículo 24 inciso 3° del Reglamento de la misma Ley de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Ambos contenidos en el Decreto Supremo N° 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

1.4. ¿Cómo se nombra al administrador?

Cualquier persona natural o jurídica puede ser administrador. De acuerdo a esto, no es requisito ser copropietario para cumplir dicha función.

El administrador debe ser nombrado por la asamblea de copropietarios. En el caso de que no se haya nombrado un administrador, la persona responsable de asumir sus funciones será el presidente del comité de administración.

1.5. Funciones del administrador

Las funciones del administrador serán determinadas por la misma asamblea y quedarán contenidas en el reglamento de copropiedad. De acuerdo a lo anterior, las funciones más comunes son:

  • Cobrar los gastos comunes.
  • Enfrentar juicios en representación de los copropietarios.
  • Mantener los bienes comunes.
  • Avisar sobre eventos relevantes relacionados a la mantención de los bienes comunes.

1.6. Seguros “obligatorios” contra incendios

Según el artículo 36 de la Ley N° 19.537 todas las unidades del condominio deben estar aseguradas contra incendios. Es decir, cada uno de los copropietarios deberá contratar un seguro de esta clase para su unidad. Eso último puede hacerlo el copropietario por cuenta propia o quedar a cargo del administrador.

A pesar de lo anterior, el reglamento de copropiedad puede establecer lo contrario. Es decir, que el contrato de este seguro contra incendios depende del copropietario. De acuerdo a esto, será el reglamento de copropiedad el que definirá si el seguro contra incendios es obligatorio o no.

2. Reglamento de copropiedad, ¿Qué es y para qué sirve?

El reglamento de copropiedad es un documento de carácter normativo que regula la convivencia y administración de los copropietarios de acuerdo con las disposiciones de la ley N°19.537 y su reglamento.

En él se comprenden las siguientes materias: gastos comunes, uso de espacios y bienes comunes, mascotas y multas, entre otras.

2.1. El reglamento de copropiedad y relación entre copropietarios

Como señalé antes, el reglamento de copropiedad regula las relaciones entre vecinos dadas en los edificios y condominios.

Existen diferentes mecanismos para asegurar el cumplimiento del reglamento de copropiedad. Así por ejemplo, dentro de los más comunes están las multas. De acuerdo a esto, las multas pueden estar definidas en el mismo reglamento o las puede fijar el juez de policía local correspondiente. Siempre que el administrador del edificio haya solicitado dicha sanción al efecto.

Es importante considerar que se pueden conocer y discutir ante y por el juez de policía local todos los problemas relacionados a la aplicación de multas o sanciones. Para esto, sólo será necesario dirigirse al juez de policía local de la comuna en donde tenga residencia la asamblea y el comité de administración.

2.2. Redactar un buen reglamento de copropiedad

El mejor consejo para redactar un reglamento de copropiedad inmobiliaria es contar con la asesoría de un abogado que elabore el reglamento. De esta forma, se podrán evitar y resolver la mayor cantidad de conflictos posibles.

Muchas veces esto se pasa por alto, trayendo consecuencias que afectará a toda la comunidad. La importancia de contar con la ayuda de un profesional en la redacción de un reglamento evita que se olviden muchos puntos de posibles conflictos que se puedan generar entre los copropietarios. Esto puede ir desde las visitas a los dispositivos de seguridad, hasta el uso de los estacionamientos de visita.

3. Gastos Comunes

Los gastos comunes son todos los gastos generados por el condominio. En otras palabras, contemplan todos los gastos de administración, mantención, reparación, creación de nuevas obras y el uso y consumo de los bienes comunes.

Es importante considerar que existen gastos comunes ordinarios y extraordinarios. Los primeros corresponden a gastos de administración, mantención, reparación, uso y consumo. Por el contrario, los gastos extraordinarios están destinados a financiar proyectos acordados en la asamblea.

3.1. ¿Cómo se calculan los gastos comunes?

Los gastos comunes se calculan dividiendo el total de egresos de una comunidad en la cantidad de m² de espacios habitables, aplicado al tamaño de cada departamento.

Los egresos de una comunidad corresponden a los siguientes gastos ordinarios:

  • Pagos administrativos.
  • Mantención.
  • Reparación.
  • Uso y consumo.
  • Gastos extraordinarios.

De acuerdo a lo anterior, para calcular los gastos comunes debemos dividir el total de gastos de la comunidad mencionados, en la cantidad de metros cuadrados habitables. Es importante que al momento de calcular los gastos comunes consideres el tamaño de cada departamento.

3.2. El fondo de reserva y sus usos

El fondo de reserva es un especie de ahorro que se utiliza para:

  • La reparación de bienes de dominio común.
  • La certificación periódica de las instalaciones de gas.
  • La certificación de ascensores verticales, inclinados o funiculares.
  • La certificación de montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones.
  • Los gastos comunes urgentes o imprevistos.

El fondo de reserva se alimenta de los porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, de las multas aplicadas según el reglamento de copropiedad inmobiliaria y de los intereses que pagan las personas que presentan atrasos con el pago de los gastos comunes.

A lo anterior, hay que sumar los aportes que hacen los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes y los ingresos que recibe la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes que pueden ser objeto de dichos actos.

3.3. Responsabilidad en el cobro de los gastos comunes

El cobro de los gastos comunes quedará a cargo del administrador del condominio. De acuerdo a esto, es el administrador el encargado de dar los avisos correspondientes, así como presupuestos estimativos que facilitan el cobro de estos gastos.

Para mayor información te recomiendo revisar el artículo N°6 la ley N°19.537.

3.4. Fiscalización de gastos comunes

El comité de administración es el responsable de fiscalizar el pago de los gastos comunes y los servicios básicos.

4. Cobranza de gastos comunes

La ley de copropiedad se ha preocupado en reglamentar los procedimientos para obtener el pago de los gastos comunes por parte de los copropietarios morosos. A continuación te presento una breve explicación del procedimiento de cobranza.

4.1. Política de cobranzas en el reglamento de copropiedad y medidas prejudiciales

El reglamento de copropiedad debe establecer un procedimiento previo de cobranza judicial expresado en el reglamento de copropiedad y aprobado en la asamblea ordinaria.

De acuerdo a lo anterior, algunas de las medidas pueden contemplar multas, intereses e incluso el corte de suministros básicos como agua, gas y luz. Respecto a este último, el corte de luz se efectuará siempre y cuando no se haya cumplido el pago de los gastos comunes por 3 períodos continuos o discontinuos.

4.2. Cobranza judicial de gastos comunes

El cobro judicial de los gastos comunes se rige por las reglas del juicio ejecutivo.

El juicio comenzará con la presentación de la demanda ante el juzgado civil competente en el lugar donde se encuentre establecido el condominio. Para esto, deberá notificarse al demandado, con lo que se podrá iniciar el embargo de sus bienes.

El demandado tendrá un plazo que parte desde los 4 días desde la notificación para ejercer sus defensas. Para esto, el demandado podrá fundamentar su defensa únicamente en lo dispuesto en el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. Si sus defensas son desechadas o si no interpone defensa alguna, se seguirá adelante con la ejecución rematando los bienes del deudor, y haciéndose pago el acreedor con lo que resulte de dicha subasta.

La duración de este juicio dependerá de la rapidez con que se efectúe la notificación de la demanda, así como también de si el demandado opone o no defensas respecto de la demanda. Considerando esto, la duración del juicio puede fluctuar entre 3 meses y un año, o incluso más.

Para mayor información, te recomiendo revisar el artículo 434 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

4.3. Gastos asociados al cobro ejecutivo de gastos comunes

Como el cobro de gastos comunes en sede judicial se rige por las leyes del juicio ejecutivo civil, los gastos a contemplar son los siguientes:

  • La contratación de un abogado para efectos de la representación judicial.
  • Gastos de receptor judicial, para notificar y embargar, entre otros.

5. Comité de administración y el administrador

El comité de administración y el administrador deben realizar de la mejor manera posible sus funciones y garantizar la capacidad para desempeñar estos cargos.

Ambos organismos deberán ejercer sus funciones respetando la ley y el reglamento de copropiedad con el fin de evitar conflictos entre las personas que viven en la comunidad y la administración.

La principal función de estos organismos es alinear y reglamentar la vida de las personas que viven en una comunidad, pero sobre todo, garantizar el buen vivir de la comunidad.