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Introducción

El crecimiento demográfico sostenido que ha experimentado nuestro país desde hace algunas décadas, ha provocado un necesario reajuste de la forma en que vivimos, y con esto no nos referimos solo a costumbres, sino que también a los edificios que sirven de vivienda, así, hace 60 años la mayoría de las personas vivían y compraban casas, mientras que en la actualidad la mayor parte de las nuevas familias optan por habitar en departamentos, dado en parte por la gran oferta que de estos existe, y por otra parte, por la seguridad y comodidad que otorga en varios aspectos.

Pero la vida en un departamento es sin lugar a dudas muy distinta a la de una casa, en los departamentos compartimos necesariamente espacios comunes con nuestros vecinos de otros departamentos, espacios que por lo demás son mantenidos y utilizados por toda la comunidad que habita el edificio, así también ocurre con otras actividades de la vida cotidiana, como cuando se celebran fiestas o se realizan trabajos, toda la comunidad siempre se ve involucrada, razón por la cual los inevitables roces de las relaciones humanas no tardan en hacerse presentes y escalar a conflictos mayores, motivo por el cual se tuvo que crear reglamentos de copropiedad, regulados por su propia ley, la cual analizaremos en los siguientes párrafos.

 

1. Copropiedad general

La palabra copropiedad evoca la idea de uno o más bienes sobre los que más de una persona tiene dominio, diferenciándose claramente de la idea de propiedad dada por el Código Civil que relaciona un dueño a una propiedad, pero a pesar de esta diferencia, la regulación legal de lo relacionado a la copropiedad igualmente tiene su origen en el derecho civil.

Ahora y refiriéndonos más precisamente a la copropiedad inmobiliaria, podemos decir que es un régimen de propiedad inmueble en el cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario, encontrándose regulado por la ley N°19.537 y el reglamento de la ley N°19.537.

 

1.1. ¿Cómo acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria?

Para que un condominio o edificio pueda acogerse a las disposiciones de la ley N°19.537 y su respectivo reglamento, deberán los copropietarios organizarse en una asamblea, a la cual deben asistir personalmente o representados; formar un comité de administración; elegir a un administrador; dictar un reglamento y abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

Posteriormente se deberá presentar el primer reglamento de copropiedad que se haya redactado a la dirección de obras municipales que corresponda.

Por último de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 4 inciso tercero del reglamento de la ley N°19.537, una vez verificado por el Director de Obras  Municipales que el condominio cumple con las normas exigidas por la ley y este reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, con los instrumentos de planificación territorial y con las normas que regulan el área de emplazamiento del condominio, procederá a extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.

1.2. Asambleas y quórum para las votaciones

La asamblea estará integrada por todos los copropietarios personal o debidamente representados, y tendrá por finalidad que se decidan todos los asuntos en que los copropietarios puedan tener interés respecto a los bienes que son parte de la copropiedad.

Existen tanto asambleas ordinarias como extraordinarias, en la primera se dará cuenta de la administración y se discutirá todo otro tema de interés de los copropietarios, debiendo celebrarse al menos una vez al año, respecto a la segunda, en esta solo podrán tratarse los temas que se señalen en la citación y se celebrará cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de copropietarios que representen a lo menos 15% de los derechos en el condominio.

Respecto a los quórums necesarios para tomar decisiones en las asambleas, hay que distinguir:

  • Asambleas ordinarias: los asistentes deben representar a lo menos un 60% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación, sin embargo, en el caso de que haya que realizar una segunda citación por que no se alcanzó el quórum antes señalado, las decisiones se adoptarán con los que asistan.
  • Asambleas extraordinarias: los asistentes deberán representar a lo menos un 80% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación, en el caso de la segunda citación, será necesario un 60% de los copropietarios.

1.3. ¿Cómo se constituye el comité de administración?

Un Comité de Administración se conforma en base al artículo 21 de la Ley 19.537 (sobre Copropiedad Inmobiliaria) y el artículo 24 inciso 3° del Reglamento de la misma Ley, contenido en el Decreto Supremo N° 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Su composición debe considerar los siguientes aspectos y condiciones para la designación de sus miembros:

  • Pueden integrarlo personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges (no ambos a la vez);
  • Pueden integrarlo los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio y que cuente con un mandato general de administración.

Esto exceptúa de inmediato a los arrendatarios, aunque sí pueden participar en las asambleas, mediante un poder otorgado por el propietario.

La Conformación de los Comités de Administración se realiza en Asamblea Ordinaria por mayoría de sus miembros. La Ley solo establece un mínimo de 3 miembros, pero no un máximo. Los Reglamentos de Copropiedad respectivos, pueden contener una norma que permita designar un número mayor de miembros.

 

1.4. ¿Cómo se nombra al administrador?

Primeramente, debemos prevenir, que cualquier persona natural o jurídica puede ser administrador, incluso si no es copropietario, y será designado por la asamblea de copropietarios. En caso de que no se haya nombrado administrador, quien estará a cargo de sus funciones será el presidente del comité de administración.

1.5. Funciones del administrador

Las funciones del administrador serán determinadas por la misma asamblea y quedarán contenidas en el reglamento de copropiedad., las más comunes son: Cobrar los gastos comunes, enfrentar juicios en representación de los copropietarios, mantener los bienes comunes, avisar sobre eventos relevantes relacionados a la mantención de los bienes comunes, etc.

1.6. Seguros “obligatorios” contra incendios

El artículo 36 de la Ley N° 19.537 señala que todas las unidades de condominio deben estar aseguradas contra incendios, lo que implica que cada uno de los copropietarios contrate un seguro de esta clase para su unidad, sea que lo haga por su cuenta o que lo haga el administrador a su cargo, quien posteriormente se encargará del cobro de la prima del seguro. Pero de una lectura acabada del artículo que señalamos anteriormente se puede comprender que este seguro realmente no es obligatorio, y que a través del reglamento de copropiedad se puede establecer lo contrario, es decir, que el contrato de este seguro contra incendios es facultativo para cada copropietario, razón por la cual, al instante en que se proceda a la redacción del reglamento se debe tener en consideración la decisión si el seguro en cuestión que señalamos será o no obligatorio.

2. Reglamento de copropiedad, ¿Qué es, y para qué sirve?

El reglamento de copropiedad es un documento de carácter normativo que tiene por objeto regular la convivencia y administración de los copropietarios, comprendiendo materias como, los gastos comunes, uso de espacios y bienes comunes, tenencia de mascotas, multas, entre otras muchas materias, siempre de acuerdo con las disposiciones de la ley N°19.537 y su reglamento.

2.1. El reglamento de copropiedad y la relación entre copropietarios

Como indicamos en el párrafo anterior, el reglamento de copropiedad tiene como fin regular las relaciones de vecindad que se dan en los edificios y condominios, en materias tales como la tenencia de mascotas, que según el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago rol 1414-2017, no se puede impedir, otros como la emisión de ruidos molestos, horarios para realizar celebraciones, uso de jardines, uso de piscinas, entre otras.

Para asegurar la efectividad en el cumplimiento de las materias reguladas, se pueden establecer multas para los casos de incumplimiento, las cuales pueden estar contenidas en el mismo reglamento, o en su caso las puede fijar el juez de policía local correspondiente, siempre que el administrador del edificio allá concurrido solicitando dicha sanción al efecto.

Por último, debemos señalar que todas las controversias que se puedan dar en lo relacionado a la aplicación de multas o sanciones de todo tipo, que se den con ocasión de las materias reguladas en el reglamento de copropiedad, serán conocidas, discutidas y decidas ante y por el juez de policía local de la comuna en donde tenga residencia la asamblea y más específicamente el comité de administración.

 

2.2. Recomendaciones para un buen reglamento de copropiedad

El mejor consejo a la hora de redactar un reglamento de copropiedad inmobiliaria es asesorarse con un abogado para que elabore el reglamento, pero también será muy importante tener en cuenta todos los puntos de posibles conflictos que se puedan generar entre los copropietarios, en las más diversas materias, que van desde las visitas a los dispositivos de seguridad, y respecto a las cuales no se debe escatimar en hacer una específica y precisa regulación, para de esta manera evitar la mayor cantidad de conflictos posibles, y poder resolver rápidamente los que se puedan producir.

3. Gastos Comunes

De acuerdo con lo prescrito por la ya muchas veces citada ley de copropiedad inmobiliaria, podríamos decir que los gastos comunes son aquellos generados por el condominio y que tienen por objeto solventar los desembolsos que haya que hacer por concepto de administración, mantención, reparación, uso y consumo de los bienes comunes, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.

Los hay ordinarios y extraordinarios, los primeros pueden ser de administración, mantención, reparación y de uso y consumo, y los segundos están destinados a financiar proyectos acordados en la asamblea.

3.1. ¿Cómo se calculan los gastos comunes?

Los gastos comunes se calculan dividiendo el total de egresos de una comunidad (gastos ordinarios: pagos administrativos, mantención, reparación, uso y consumo, sumando también los gastos extraordinarios) en la cantidad de m² de espacios habitables, aplicado al tamaño de cada departamento.

3.2. El fondo de reserva

El fondo de reserva es una especie de ahorro que tiene por objeto responder de las reparaciones de los
bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de
ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes
urgentes o imprevistos.

El fondo se alimenta de los porcentajes de recargo sobre los gastos comunes que fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, de las multas aplicadas conforme al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria, de los intereses que deban pagar los copropietarios en razón del retardo en el pago de gastos comunes, de los aportes en dinero que hagan los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 14 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, y de los ingresos que perciba la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes que pueden ser objeto de dichos actos.

3.3. Responsabilidad en el cobro de los gastos comunes

De acuerdo con lo dispuesto por la ley N°19.537 en su artículo N°6 el cobro de los gastos comunes quedará a cargo del administrador del condominio, quedando facultado para efectuar los avisos correspondientes, así como presupuestos estimativos que facilitaran el cobro de estos gastos.

3.4. Fiscalización de gastos comunes

La fiscalización respecto al pago de gastos comunes, así como de los servicios básicos es responsabilidad del comité de administración.

4. Cobranza de Gastos Comunes

Respecto a la cobranza de gastos comunes, debemos señalar que la ley de copropiedad se ha preocupado de sobremanera en reglamentar los procedimientos relacionados a obtener el pago por parte de los copropietarios morosos, razón por la cual en los próximos párrafos pasaremos a exponer brevemente el procedimiento de cobranza.

4.1. Política de cobranzas en el reglamento de copropiedad y medidas prejudiciales

Hay que tener en cuenta que en el reglamento de copropiedad, y más allá de lo que es el procedimiento judicial de cobro de gastos comunes, se debe establecer un procedimiento previo de cobranza judicial, el cual de de acuerdo a la ley N° 19.537 y su reglamento, contempla ciertas medidas prejudiciales, tales como multas, intereses e incluso el corte suministros básicos, como luz, agua y gas, así como también otras medidas que puedan acordar los copropietarios, todo lo cual debe ser aprobado en asamblea ordinaria y recogido en el reglamento de copropiedad.

Cabe hacer presente que el corte de suministro eléctrico procederá siempre y cuando el incumplimiento en el pago de gastos comunes sea por 3 períodos continuos o discontinuos, lo que además debe ser autorizado por el comité de administración.

4.2. Cobranza judicial de gastos comunes

El cobro judicial de los gastos comunes se rige por las reglas del juicio ejecutivo de las obligaciones de dar, regulado por el artículo 434 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, constituyendo título ejecutivo los avisos de gastos comunes, y debiendo entablarse la demanda ante juzgado civil competente en el lugar donde se encuentre establecido el condominio.

Resumidamente el juicio comenzará con la presentación de la demanda la cual una vez notificada al demandado, nos dará la facultad para embargar bienes de su propiedad. A su vez el demandado tendrá un plazo que parte desde los 4 días para ejercer sus defensas pudiendo fundamentarse únicamente en lo dispuesto en el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, si sus defensas son desechadas o si no interpone defensa alguna, se seguirá adelante con la ejecución rematando los bienes del deudor, y haciéndose pago el acreedor con lo que resulte de dicha subasta.

La duración de este juicio dependerá de rapidez con que se efectúe la notificación de la demanda, así como también de si el demandado opone o no defensas respecto de la demanda, razón por la cual la duración del juicio puede fluctuar entre 3 meses y un año, o incluso más.

4.3. Gastos asociados al cobro ejecutivo de gastos comunes

Como el cobro de gastos comunes en sede judicial se rige por las disposiciones del juicio ejecutivo civil, los gastos tendrán que ver con la contratación de abogado para efectos de la representación judicial, así como también los gastos de receptor judicial, para efectos notificaciones, embargo, entre otros.

5. Buenas prácticas del comité de administración y el administrador

Por último respecto al comité de administración y el administrador debemos señalar que estos organismos deben procurar llevar de la mejor manera posible sus funciones, debiendo ejercerlas con estricto apego a la ley y al mismo reglamento de copropiedad, siempre intentando evitar conflictos innecesarios entre los copropietarios, y entre estos y la administración, además de garantizar siempre la capacidad de sus integrantes para desempeñar estos relevantes cargos de administración.