logo-mis-abogados

Introducción

La compra de una propiedad tiene varios pasos previos a firmar el contrato de compraventa. Dentro de estos, está la firma de la promesa de compraventa y la realización de un estudio de títulos de la propiedad.

El estudio de títulos es uno de los pasos más importantes, ya que te da la seguridad que no tendrás problemas con tu propiedad una vez la hayas comprado. Acá te contaré cómo funciona, qué necesitas y cualquier otra duda que puedas tener.

1. ¿Qué es un estudio de títulos?

El estudio de títulos es un análisis que se realiza para determinar cuál es la situación jurídica del inmueble que deseas comprar. Esto significa que se revisan todos los documentos legales de la casa, departamento, terreno, etc. que quieres comprar, y se investiga si éste tiene hipotecas, si la persona que te lo esta vendiendo es efectivamente el dueño, si esta persona lo compró o lo heredó, entre otros.

1.1 ¿Para qué sirve un estudio de títulos?

Se dice que un estudio de títulos sirve en dos aspectos:

  • Preparativo: Significa revisar que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para poder realizar la compraventa.

  • Preventivo: Significa que al revisar todos los papeles legales, el abogado se asegura que la propiedad sea de quien la está vendiendo y que no se trate de una estafa o que la propiedad tenga algún problema insalvable que te podría perjudicar en el futuro.

1.2. ¿Quién debería solicitar un estudio de títulos?

La regla general es que quien compra, solicita un estudio de título. Esto es porque es el comprador el interesado en asegurarse que la propiedad que va a comprar no tenga hipotecas o pertenezca a otra persona.

1.3. ¿Quién realiza un estudio de títulos?

Los estudio de título sólo puede ser realizado por abogados que revisan y estudian todas las escrituras e inscripciones de la propiedad. Una vez hecho esto, el abogado te entregará un informe donde expondrá el estado de la propiedad y, en caso de tener algún problema, también dirá si se puede corregir o no.

2. Documentos necesarios para un estudio de título

Los estudios de títulos necesitan distintos y variados documentos para poder abarcar todo lo necesario y asegurarse de que todo está en orden. A continuación te cuento cuáles son estos documentos.

2.1. Antecedentes de él/los vendedores

Si es persona natural:

  • Copia simple de cédula de identidad.

  • Dependiendo del caso: Certificado de matrimonio o viudez o divorcio o declaración jurada notarial de soltería emitido con fecha reciente.

  • Copia de cédula de identidad de cónyuge si es el caso

Si es una persona jurídica:

  • Copia simple de escritura de constitución y de su extracto publicado

  • Copia de inscripción del extracto que se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces.

  • Copias de las escrituras de modificaciones de sociedad

  • Copia de la escritura donde están los poderes de los representantes legales de la sociedad

  • Certificado de vigencia de los poderes que se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces.

2.2. Inscripción de dominio

Respecto de los documentos del dominio, serán necesarios:

  • Títulos e inscripciones de dominio de los últimos 10 años

  • Copia de la Inscripción de dominio

  • Certificado de Hipotecas y Gravámenes

  • Copia de la escritura de compraventa

  • Si la propiedad fue comprada por su dueño actual hace más de 10 años, se necesita una copia simple de las escrituras.

  • Si la propiedad fue comprada por su dueño actual hace menos de 10 años, es necesario copias de las inscripciones de dominio de cada uno de los propietarios anteriores.

  • En caso que uno o más de los propietarios anteriores hubieren sido personas jurídicas, será necesario contar con los documentos que vimos en el punto 2.1 para persona jurídicas.

  • Si la propiedad forma parte de un condominio, sea casa o departamento, hay que presentar la copia del Reglamento de Copropiedad y su inscripción.

  • En caso de existir hipotecas que afecten al inmueble, debe entregarse cláusula de alzamiento y personería del Banco alzador.

2.3. Antecedentes Técnicos

Los antecedentes técnicos de la propiedad se deben pedir no con mucha anticipación, porque estos documentos suelen tener fecha de vencimiento, o sea que son válidos solo por una cantidad de días (suelen ser 15 días). Estos documentos son:

  • Comprobante de Pago de Contribuciones.

  • Certificado de no expropiación.

  • Certificado de no expropiación municipal.

  • Certificado de número domiciliario.

  • Certificado de vivienda social (de ser el caso).

  • Certificado de Recepción Final.

  • Certificado de Derechos de Aseo al día.

  • Certificado de avalúo fiscal.

  • Gastos comunes al día (de ser el caso).

2.4 Paso a paso del estudio de títulos en la práctica

Lo primero que hace un abogado una vez que tiene todos los documentos que vimos en el punto 2.1, 2.2 y 2.3 es analizar si la inscripción de dominio está correcta y se encuentra vigente. Luego se debe estudiar si la propiedad tiene algún gravamen, hipoteca, prohibición y/o embargo.

El segundo paso es revisar si la propiedad está declarada como de utilidad pública o está afecta a expropiación.

Al terminar esto, el abogado tiene que revisar y estudiar todas las ventas, donaciones, u otros que haya tenido la propiedad los últimos 10 años.

Si en los últimos 10 años la propiedad fue traspasada por herencia, el abogado tiene que revisar la inscripción de la propiedad a nombre de la sucesión, el pago de impuesto a la herencia, etc.

Y, una vez realizada toda esta investigación, el abogado redactará un informe donde expondrá todo lo que encontró en este estudio y cómo se pueden corregir las observaciones que descubrió.

3. ¿Qué debo saber al solicitar un estudio de título?

Al momento de contratar un abogado para que realice un estudio de título, es importante saber qué esperar de este estudio.

3.1. ¿Qué garantías entrega el realizar un estudio de títulos?

Al realizar un estudio de títulos, hay dos posibles resultados:

  • Si en el estudio se encuentra que la propiedad está en orden, esto te da la garantía de que no llegará otra persona, empresa o banco a decir que tiene derechos sobre la propiedad una vez que realizaste la compraventa.

  • Si en el estudio de títulos se encuentra que hay algún problema con la propiedad, podrás regularizar el problema antes de firmar la compraventa, o incluso detener cualquier compra si no cumple con tus objetivos.

Por ejemplo, en Noviembre de 2018 para un cliente, encontré que la casa que iba a comprar estaba sujeta a expropiación. Esto fue un detonante fatal para él y prefirió comprar e invertir en otro lado, ya que no se iba a arriesgar que su futura propiedad fuera expropiada.

3.2. ¿Cuándo conviene realizar un estudio de títulos?

El estudio de títulos conviene realizarlo luego de firmada la promesa de compraventa, de esta forma tienes un documento que asegura la venta la de la propiedad mientras se realiza la revisión y a la vez te permite no realizar la compra si el resultado del estudio de títulos entrega algún vicio en la propiedad que no se pueda remediar.

3.3. ¿Cuándo funciona un estudio de títulos?

En el caso de que una vez realizada la compraventa, aparezca un tercero (persona, banco, institución, etc.) discutiendo derechos sobre la propiedad, tú puedes usar el estudio de título como evidencia de que realizaste una compra informada y tomando el debido resguardo.

3.4. Diferencia entre estudio de título de predio urbano y predios rurales

Al realizar un estudio de títulos de predio urbano o predio rural, hay que tener en cuenta qué es lo importante de revisar de cada uno:

Predio Urbano, al revisar el plano regulador, es importante mirar:

  • Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el terreno.

  • Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno.

  • La vialidad obligatoria que habría que considerar.

  • Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno.

Predio Rural. Si tu idea es realizar un loteo del área rural, entonces es necesario:

  • Comprobar si el predio reúne condiciones de habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo, estos estudios los realiza un profesional de asistencia técnica.

  • Si se comprueban las buenas condiciones del terreno se puede presentar la solicitud de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y un proyecto de loteo.

4. Qué hacer una vez que tengo mi estudio de título

La regla general es que primero se firme el contrato de promesa de compraventa y luego se realice el estudio de título, que puede durar entre un par de semanas a un par de meses, dependiendo de la propiedad y los antecedentes que requiera. Es por esto que es importante saber cuáles son los pasos a seguir cuando el estudio de títulos se encuentra listo y tú tienes el informe de este en tus manos.

4.1. Firma del contrato

Si el estudio de título arroja que está todo bien, entonces será momento de firmar el contrato de compraventa. Este contrato lo puede realizar el mismo abogado que realizó el estudio de título y probablemente también realizó la promesa de compraventa.

Tienes que coordinar con el dueño de la propiedad para ir a firmar en notaría.

4.2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Una vez firmado el contrato de compraventa en notaría, será necesario llevar una copia al Conservador de Bienes Raíces para inscribirlo y que quede anotado que la propiedad ahora te pertenece.

5. Preguntas frecuentes

Es normal tener muchas dudas sobre los estudios de títulos, por esto te comparto las dudas más comunes de mis clientes.

5.1. ¿Es necesario contratar a un abogado para realizar un estudio de títulos?

Si, como vimos en el punto 2, los estudios de títulos deben ser realizados por abogados para que tengan validez.  Debe ser un abogado quien revise y estudie todas las escrituras e inscripciones de la propiedad.

5.2. ¿Qué valor tiene solicitar los documentos para realizar un estudio de títulos?

El valor va a depender de cuáles documentos pida el abogado, pero por lo general ronda entre los $20.000 a los $30.000 pesos.

5.3. ¿Quién debe pagar el estudio de títulos y estos documentos?

Los documentos los debe pagar y entregar el vendedor, el estudio de títulos lo debe pagar el comprador.

5.4. ¿Debo acudir al conservador de bienes raíces para la realización de un estudio de títulos?

No necesariamente, la mayoría de los documentos los puedes obtener desde la página del conservador de bienes raíces.

5.5. ¿Siempre necesito un realizar un estudio de títulos?

La recomendación es que siempre realices un estudio de títulos, de esta forma estarás seguro de que no tendrás problemas con la propiedad que compraste más adelante.

5.6. ¿Cuánto demora un estudio de títulos?

La verdad es que esto va a depender de la propiedad en cuestión, el mínimo puede tomar dos semanas y el máximo podría ser un par de meses.

5.7. ¿Cuánto cobra un abogado por un estudio de títulos?

Varía dependiendo de la experiencia del abogado y lo complejo que resulte el estudio de títulos. Hay propiedades muy sencillas de estudiar, como hay otras que requieren de mucho documento que solicitar, estudiar y reportar. Así, es muy distinto el estudio de un departamento nuevo, que el estudio de un predio rural pensado para subdivisión en un futuro.

Normalmente, un estudio de títulos puede resultar desde $180.000.

5.8. ¿Qué puede hacer variar el precio de un estudio de títulos respecto otro?

El precio de los estudios de título aumenta si la propiedad va cumpliendo ciertos parámetros, como por ejemplo:

  • Si tuvo más de dos dueños en los últimos 10 años

  • Si la propiedad es parte de una sociedad

  • Si la propiedad fue donada en los últimos 10 años

5.9. ¿Dónde encuentro los documentos que necesito para un estudio de títulos?

Los documentos que necesitas los encuentras en 6 instituciones:

  • Conservador de bienes raíces, acá encuentras la vigencia del dominio, certificado de gravámenes, títulos e inscripciones del dominio, entre otros.

  • Registro Civil, acá puedes sacar los certificados de nacimiento, matrimonio, viudez, según lo que necesites.

  • En la Municipalidad de la propiedad, puedes encontrar todos los antecedentes municipales como el certificado de no expropiación, certificado de vivienda social, certificado de número, entre otros.

  • En la Tesorería General de la República puedes sacar el comprobante de pago de contribuciones.

  • En el Serviu puedes pedir el certificado de no expropiación.

  • En el Servicio de Impuestos Internos puedes sacar el avalúo fiscal.

Hay varios de estos documentos que podrás pedir en la página de estas instituciones y no será necesario ir personalmente.