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Juicio Arrendamiento |

LÉELO EN 9 MIN.

El Juicio de arrendamiento durante la crisis del Covid-19

Abogado UDP especialista en cobranzas y causas civiles

Pasante durante 2014 en el estudio jurídico “Cooper & Co” desarrollando labores de procurador, especializándose en tramitación de causas civiles, ejecutivas, laborales, familia en general, inscripciones en Conservador de Bienes Raíces y gestiones corporativas. Durante 2017 trabaja en Gestión Financiera (GESFIN), entre sus funciones tuvo que gestionar y tramitar cobranzas en carteras masivas. El mismo año, pasa a formar parte de MisAbogados donde tramita causas de cobranza, incumplimientos contractuales, prescripción de derechos municipales y otros como acción y excepción, ejecución promesas de compraventa, redacción y revisión de contratos, juicios de precario, de arrendamiento y trámites ante Instituciones públicas.

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22 de mayo 2020

Una de las múltiples consecuencias que ha generado el paso del Covid-19 es el aumento de la tasa de desempleo en Chile.

La crisis sanitaria ha dejado en el pasado Abril del 2020, según la Ministra del trabajo María José Zaldivar, a otras 238.115 personas cesantes, y más de 500.000 personas con contratos suspendidos.

Esto, sumado a la cuarentena total que se aplica a gran parte de la región Metropolitana y otras del país, traerá consigo una serie de consecuencias negativas. Entre ellas, el no pago del arriendo por parte de los arrendatarios.

Hasta la fecha, se han registrado muchas consultas donde los dueños se ven en la necesidad y urgencia de desalojar a arrendatarios. Esta realidad no es única de Chile, sino un fenómeno mundial. Se estima que un 31% de arrendatarios dejó de pagar su alquiler de Abril en los Estados Unidos, y el panorama en Chile podría seguir una tendencia similar.

En el siguiente artículo te explicaré en qué situaciones se puede desalojar un arrendatario por no pago, cuál es el procedimiento que deberás seguir para hacerlo, cuánto tiempo deberá cumplirse para poder concretar una acción como esta y qué cosas están prohibidas hacer ante el no pago del arriendo.

Si tienes dudas respecto a este tema u otro similar, no dudes en escribirnos aquí y un abogado de nuestro equipo se pondrá en contacto contigo a la brevedad.

Quizás te interese: Juicio de arrendamiento y ¿Qué pasa si mi propiedad está tomada?.

¿Qué debo hacer cuando el arrendatario no paga el arriendo?

Que un arrendatario no nos pague el arriendo uno o más meses, es una situación para la cual debemos estar preparados, especialmente en un contexto como el actual.

Lo primero que deberás evaluar es lo que quieres conseguir como arrendador. En ese sentido tienes dos opciones: que te paguen las rentas adeudadas (demanda de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago), o bien recuperar tu bien raíz (desalojo de arrendatario) con el objeto de volver a arrendarlo o darle el uso que estimes conveniente.

Respecto a esto último, debes considerar que es sumamente difícil lograr que un arrendatario que ya debe varios meses de renta pague; ya sea a través de un juicio de arrendamiento por no pago de renta, o extra judicialmente vía negociación. Por lo que en estos casos siempre será recomendable enfocarse en la recuperación de la vivienda arrendada iniciando un juicio. De esta manera podrás arrendarla nuevamente o venderla, cosa que no se puede lograr mientras el inmueble se mantiene ocupado.

¿Cuáles son los pasos a seguir antes de iniciar una demanda?

Sin importar si la demanda que iniciarás es por no pago o bien para desalojar a tu arrendatario, lo primero que deberás hacer es notificar a tu arrendatario a través de un aviso de término de contrato.

Si el arrendatario deja de pagar a lo menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para dar aviso de que desea poner término anticipado al contrato, debido a los incumplimientos del arrendatario.

Este aviso que se conoce como carta desahucio de arrendamiento, le que dará al arrendatario un plazo de 2 meses para hacer abandono del inmueble. Este plazo aumentará un mes por cada año completo de arriendo con un máximo de 6 meses. En otras palabras, el arrendatario tiene derecho a un mes por año para el plazo de notificación, pero no podrá superar los 6 meses en total para ser notificado.

¿Cómo se debe dar el aviso al arrendatario?

La forma de dar este aviso, puede ser por notificación judicial, por medio de un notario e incluso, por una simple carta certificada. En el caso de esta última opción, será necesario que se acuerde –explícitamente– en una carta de desahucio del contrato de arrendamiento.

En Chile es muy común que los contratos tengan estipulado una carta de aviso de término de arriendo. Es importante tener en cuenta que esta notificación para desocupar el inmueble debe ser vía carta certificada. Es decir, no basta con una simple carta o correo.

¿Cuál es el proceso para iniciar una demanda de arrendamiento?

Si no fue posible solucionar el conflicto a través de una negociación, deberás proceder por la vía judicial en una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas o, a través de una demanda de arrendamiento por incumplimiento de contrato. Para esto, deberás cumplir los siguientes requisitos:

  1. Contrato de arrendamiento, si es que este consta por escrito.
  2. Certificado de dominio vigente del inmueble.
  3. Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.
  4. En caso de haberse enviado carta certificada de aviso previo, también se debe incluir:
    1. Talonario de boletas entregadas al arrendatario, si existen, o en su defecto
    2. Transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.
  5. En el caso de existir deudas de servicios básicos, las boletas de estos servicios también se deben acompañar.
  6. Se debe hacer presente que todos estos documentos no son requisitos indispensables para poder proceder a un juicio de arrendamiento. Pero de no tenerlos, las posibilidades de ganarlo se reducen considerablemente.

En aquellos contratos de arrendamiento en que la renta es inferior o igual a 4 UTM, las partes podrán comparecer sin necesidad de abogados.

De lo contrario, te recomiendo buscar un abogado especialista en arrendamiento y lanzamiento, ya que conocen muy bien plazos, dificultades y costos que tiene este juicio.

¿Qué debo hacer después de que se ha dictado la sentencia?

Una vez ocurrido esto, tendrás que pasar a la etapa de cumplimiento en la cual deberás solicitar al tribunal la autorización para que, por medio de un receptor judicial, se inste a salir al arrendatario (si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad).

En el caso de que nuestro arrendatario se niegue a desalojar el inmueble, es recomendable solicitar antes que al receptor se le conceda el auxilio de carabineros. Para esto, el arrendador, mediante su abogado, deberá solicitarlo.

El trámite de expulsar de nuestra propiedad al arrendatario pertinaz lleva por nombre lanzamiento y considera una serie de gastos que detallaremos más adelante.

Al tratarse de una etapa no muy familiar para las personas, sugiero asesorarse bien con quien te representa antes de comenzar esta fase del proceso.

¿Cuánto dura un juicio de arrendamiento?

La duración del juicio dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado. Lo más rápido podría ser 2 a 3 meses, pero lo normal tiende a ser entre 5 y 7 meses, según vayan ocurriendo los hechos.

¿Cuál es el costo asociado a un juicio de arrendamiento?

Los costos asociados al juicio de arrendamiento comprenden:

  1. La contratación de un abogado.
  2. La contratación de un receptor judicial encargado de notificar la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.
  3. La eventual toma de declaraciones de nuestros testigos.

El pago depende de cada receptor. Generalmente va entre los 40 y 80 mil por gestión, y sube un tanto más cuando se trata de operar en el lanzamiento (dado lo que involucra, que revisamos en el párrafo siguiente).

En el caso que se deba desalojar por la fuerza al arrendatario, será necesario que el receptor judicial coordine una serie de “servicios”. Entre ellos, contratar a un cerrajero o mudanza para los muebles, aparte del acompañamiento de la fuerza policial.

¿Qué cosas no se puede hacer para obtener el pago de las rentas?

Hay ciertas acciones que no podemos realizar para lograr que un arrendatario desaloje el inmueble. Esto último está normado en la ley para prevenir el uso de la violencia u otro tipo de medidas de coacción. Por ejemplo, no podrás:

  1. Intentar obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble por medio de amenazas.
  2. Intentar el abandono por la fuerza física. Por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma supone un delito llamado realización arbitraria del propio derecho, que en Chile es una falta que está regulada en el artículo 494 N°20 del Código Penal.
  3. Tampoco podrás pedirle a un tercero que haga estas labores. Respecto a esto, muchas veces se le solicita al conserje que desaloje al arrendatario antes o durante una demanda de término de contrato de arrendamiento, lo que no procede.

¿Puedo contar con el patrocinio de un abogado de arriendo gratis?

Debes considerar que para este tipo de casos, no podrás contar con abogados de arriendo gratis. Las corporaciones, clínicas y municipalidades no toman estos casos. Es el arrendador quien corre con todos los gastos.


Si tu propiedad fue tomada por tu arrendatario o bien te deben el pago del arriendo y deseas iniciar un juicio de arrendamiento, escríbenos aquí y un abogado de nuestro equipo se pondrá en contacto contigo a la brevedad.

Por Victor Arroyo
Abogado UDP especialista en cobranzas y causas civiles

Pasante durante 2014 en el estudio jurídico “Cooper & Co” desarrollando labores de procurador, especializándose en tramitación de causas civiles, ejecutivas, laborales, familia en general, inscripciones en Conservador de Bienes Raíces y gestiones corporativas. Durante 2017 trabaja en Gestión Financiera (GESFIN), entre sus funciones tuvo que gestionar y tramitar cobranzas en carteras masivas. El mismo año, pasa a formar parte de MisAbogados donde tramita causas de cobranza, incumplimientos contractuales, prescripción de derechos municipales y otros como acción y excepción, ejecución promesas de compraventa, redacción y revisión de contratos, juicios de precario, de arrendamiento y trámites ante Instituciones públicas.

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