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Introducción

La propiedad como derecho absoluto e individual es la regla general en nuestro derecho civil, y en este sentido es que se expresa tal derecho sobre una cosa concreta, así la propiedad sobre un terreno individual nos permite hacer el uso que estimemos conveniente con el mismo, ya sea que lo queramos utilizar para habitar, arrendarlo, constituirlo en usufructo etc.

Es por esto, y dentro de las facultades que otorga el dominio que muchos propietarios de un terreno optan por subdividirlo y así rentabilizarlo al máximo en función de crear nuevas propiedades sobre el paño original, pudiendo a su vez vender o arrendar las nuevas hijuelas, obteniendo un provecho mayor a aquel que obtendrían antes de practicar la subdivisión.

1. ¿Qué es la subdivisión de terrenos?

De acuerdo a la Ordenanza general de urbanismo y construcción, debemos entender por subdivisión “El proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes”

Este proceso consiste en la parcelación de un terreno en un número de lotes menores en superficie. El número de lotes resultantes está limitado por el Plan Regulador respectivo, de acuerdo a la Superficie Predial Mínima.

1.1. ¿Cómo se hace la subdivisión?

Podríamos decir que la subdivisión de un terreno es un procedimiento de carácter administrativo que se lleva a cabo ante la Dirección de Obras Municipales, de la municipalidad que corresponda al lugar donde se encuentra la inscripción de propiedad del terreno, a petición del dueño del inmueble.

1.2. Etapas de la subdivisión

  • La primera etapa consiste en la solicitud que debe hacer el dueño presentando un expediente de solicitud de subdivisión (el cual idealmente debe ser elaborado por un arquitecto), el cual debe contener el plano del Conservador de Bienes Raíces del terreno a subdividir, o en su defecto la escritura del predio en donde se señalen los deslindes del inmueble, aunque en el caso de que no exista este documento se deberá realizar un Levantamiento Topográfico a fin de determinar las dimensiones del predio, las cuales deberían concordar con la información catastral existente en la municipalidad, además se debe adjuntar el certificado de dominio vigente de la propiedad, una declaración jurada del propietario, un certificado de avalúo fiscal vigente a la fecha de la solicitud y  Certificado de Informaciones Previas.
  • Una vez presentado el expediente en la Dirección de Obras Municipales, esta tendrá un plazo de 30 días corridos dentro del cual se revisarán los antecedentes acompañados.
  • Vencido el plazo de 30 días la Dirección de Obras Municipales debe dictar una resolución exenta, en la cual puede aprobar, denegar o hacer observaciones a la solicitud.

1.3. ¿Qué ocurre cuando se aprueba la subdivisión de terreno o del predio?

Una vez que la Dirección de Obras Municipales aprueba la solicitud de subdivisión a través de una resolución exenta, esta última junto con el plano aprobado debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo al margen de la inscripción de dominio vigente de la propiedad

1.4. ¿Cuánto debo pagar por toda la tramitación?

En la Dirección de Obras se cancela los derechos municipales por un monto equivalente al 2% del Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del Artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, y por otra parte habrá que pagar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

2. ¿Se puede subdividir en cualquier tipo de suelo?

Efectivamente se puede subdividir tanto predios urbanos, como rurales, pero habrá tener en consideración que la superficie predial mínima será diferente en cada tipo de suelo.

2.1. ¿Existe un metraje mínimo para subdividir? ¿Cambia según el tipo de suelo?

Existe un mínimo para subdividir predios, el cual será distinto dependiendo del tipo de suelo, así si el terreno es agrícola, el mínimo en que se podrá dividir será de 5.000 MT2, mientras que en el caso de bienes raíces urbanos, este límite se reduce a 300 MT2 por lo general, pero en el caso de las comunas más pobladas del país, este límite se puede reducir hasta los 100 MT2.

2.2. Al hacer una subdivisión, ¿Existe un límite al número de lotes que pueden resultar?

El límite de lotes en que se puede subdividir un predio estará dado por la cantidad de lotes con la superficie predial mínima que podremos trazar sobre el terreno original, así, por ejemplo, suponiendo que tenemos un terreno agrícola de 30.000 MT2, el máximo de lotes que podremos crear serán 6, cada uno de 5.000 MT2, que es la superficie predial mínima para terrenos de uso agrícola.

2.3. ¿Quién o qué se encarga de definir el tamaño mínimo para subdividir?

La superficie predial mínima se encuentra definida en el respectivo instrumento de planificación territorial, que puede ser:

  • Plan Regional de Desarrollo Urbano.

  • Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano.

  • Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen.

  • Plan seccional.

  • Límite Urbano.

Documentos que son preparados por las respectivas municipales o gobiernos regionales, según sea el caso, es decir, en definitiva, es el consejo municipal quien decidirá el tamaño mínimo para subdividir.

2.4. ¿Qué profesional(es) debe(n) firmar la solicitud de subdivisión?

La solicitud de subdivisión debe ser firmada por un arquitecto, de acuerdo al artículo 3.1.2 inciso final de la Ordenanza de Vivienda y Urbanismo.

2.5. ¿Cuál es el rol de un abogado en la subdivisión?

La tarea del abogado será recabar los antecedentes jurídicos necesarios para realizar la solicitud, y hacer el estudio de títulos de la propiedad que se intenta subdividir, por lo general también será quien presente la solicitud ante la Dirección de Obras Municipales, así como también recurrir de las resoluciones que denieguen una solicitud de subdivisión predial.

3. ¿Qué requisitos debe cumplir la subdivisión de un terreno?

Básicamente se debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y más específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.

También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.

3.1. ¿Qué es y que regula la Ley General de Urbanismo y Construcción?

De acuerdo a las disposiciones de la propia ley en comento, específicamente a los artículos 1° y 2°, “Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de planificación urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nación”.

3.2. ¿Qué es y que regula la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción?

Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la urbanización y la construcción.

3.3. ¿Para qué sirve la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción en una subdivisión?

Teniendo en cuenta las materias que regula este cuerpo legal, la observancia y cumplimiento sus normas se hacen indispensables al momento de iniciar un procedimiento de subdivisión, puesto que en ella se contienen todas las reglas del procedimiento, así como los documentos que se deben adjuntar, los profesionales que deben intervenir y el organismo ante quien se debe presentar.

4. Subdividir un terreno urbano.

Como vimos anteriormente, para subdividir un terreno urbano, se debe hacer una solicitud en la Dirección de Obras Municipales (de la municipalidad que corresponda al terreno que queremos subdividir), con el patrocinio de un arquitecto, que deberá elaborar el expediente de la solicitud, en el que acompañará los siguientes requisitos o documentos:

  • Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados
  • Certificado de Informaciones Previas
  • Plano de ubicación
  • Plano de situación Actual
  • Plano de situación Propuesta
  • Cambio de uso de suelo (si corresponde).

4.1. ¿Cuánto se demora el proceso?

La Dirección de Obras Municipales tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar, rechazar o hacer observaciones a la solicitud. Pero la tramitación completa dependerá de la celeridad con la que se puedan conseguir los antecedentes y documentos necesarios.

4.2. ¿Existe alguna dificultad adicional?

En concreto, si de buenas a primeras cumplimos con todos los requisitos necesarios para realizar la subdivisión, especialmente con los documentos, y con la superficie predial mínima, no debería existir ninguna clase de complicación.

Ahora, si por cualquier motivo la Dirección de Obras Municipales detecta alguna irregularidad o la falta de algún documento en la solicitud, podrá hacer una observación a esta para que subsane algún error que no sea grave.

4.3. ¿Cuántos inmuebles como máximo puedo construir en un terreno urbano subdividido?

Aquí habrá que distinguir en cuántos predios se subdividió el terreno original, así si el terreno original se dividió en cuatro, en cada uno de esos terrenos podríamos a lo menos un inmueble (aunque dependiendo del Plano Regulador de la comuna, y de la superficie de los nuevos predios podría ser más de uno), y de esta manera en total, en el predio original, podríamos tener desde cuatro inmuebles, teniendo en cuenta las consideraciones ante explicadas.

5. Subdividir un predio rural

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o actividades forestales que se encuentran fuera de los límites urbanos. Éstos, como ya se mencionó tienen una mínima división de 5.000 metros cuadrados, salvo situaciones excepcionales.

La tramitación se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el que se acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

  • Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.
  • Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.
  • Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.
  • Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente (topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

5.1. ¿Cuánto demora el proceso?

A diferencia de lo que ocurre con la subdivisión de predios urbanos, en este caso el Servicio Agrícola Ganadero, que es quien conoce la solicitud, tendrá un plazo de 20 días hábiles, dentro del cual deberá aceptar o rechazar la solicitud.

5.2. ¿Hay casos en que se puede hacer la división generando terrenos rurales de menos de media hectárea?

Como sabemos la superficie predial mínima de los predios rústicos o agrícolas, es de 0,5 hectáreas, es decir, 5.000 MT2, pero hay determinados casos en los que se permite subdividir en predios de menor superficie, estos son:

  • Cuando sean divisiones que deben autorizar el Servicio Agrícola y Ganadero y el Ministerio de Agricultura en uso de algunas facultades legales que les fueron traspasadas desde la antigua Oficina de Normalización Agraria, durante el proceso posterior a la Reforma Agraria.

  • También se puede hacer cuando son divisiones que deban efectuarse para los efectos de la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella y cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras.

  • Autorizado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuando se deban abrir calles para realizar la actividad agrícola, para construir viviendas para los propietarios del terreno o para hacer casas autorizadas de hasta mil UF de valor bajo el sistema de subsidio habitacional.

  • Se pueden también dividir en terrenos más pequeños cuando se transfiera la propiedad a entidades con personalidad jurídica y sin fines de lucro, cuando se traspasa la propiedad al fisco, a las municipalidades y a los gobiernos regionales o a organizaciones comunitarias o sindicales.

  • Otra excepción es cuando se transfiera a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para el adquirente (padres, hijos, suegros, yernos, nueras e hijos del cónyuge) y siempre y cuando el predio no tenga un avalúo fiscal superior a las 1.000 UF.

5.3. ¿Dónde puedo averiguar si mi predio rústico lo puedo dividir en lotes de menos de media hectárea?

Esta información se puede obtener por el propietario del predio rural que se desea subdividir, en las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero.

5.4. ¿Quién fiscaliza el cumplimiento de estas normas?

Las Secretarías Regionales Ministeriales de la Vivienda y Urbanismo y las Municipalidades y el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).

5.5. Compré un terreno rural de menos de media hectárea ¿Es eso posible?

Es perfectamente posible, ya que hay determinados casos en que la ley permite que los predios rurales o agrícolas, se subdividan en terrenos de una superficie menor a 0,5 hectáreas.

Lo importante en estos casos será identificar si efectivamente el predio que compramos este dentro de estos casos, de lo contrario la subdivisión que le dio origen, será susceptible de ser anulada.

5.6. ¿Cuántos inmuebles máximo puedo construir en un terreno rural subdividido?

En este punto hay que tener en cuenta que el Decreto Ley N°3516 de 1 de diciembre de 1980, permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación. Así y a modo de ejemplo, si tengo un terreno agrícola de 20.000 MT2 y lo divido en 4 predios de 5.000 MT2 podré construir un inmueble destinado a la habitación en cada predio resultante, dando un total de cuatro inmuebles.

6. ¿Qué son las tierras indígenas?

Podemos entender por tierras indígenas a aquellas que las personas o comunidades indígenas ocupan en propiedad o posesión provenientes de títulos reconocidos por el estado a indígenas, así como aquellas que sean inscritas en el registro de tierras indígenas o declaradas como tales a futuro por los tribunales de justicia.

6.1. ¿Se puede subdividir un terreno indígena?

Efectivamente los terrenos o tierras indígenas se pueden subdividir, pero el proceso es un poco más complejo, ya que de acuerdo a la Ley indígena y al principio de invisibilidad de las tierras indígenas contenido en ella, previamente se debe solicitar autorización a la CONADI.

6.2. ¿Cuál es el metraje mínimo para subdividir un terreno indígena?

Las tierras indígenas no se pueden subdividir en superficies inferiores a 3 hectáreas (30.000 MT2).

6.3. ¿Hay excepciones para poder subdividir en menos metraje de lo que corresponde a un terreno indígena?

De acuerdo a la ley indígena, y en específico a lo dispuesto por el artículo 17 de esta, nunca se podrá subdividir un terreno indígena en menos de 30.000 MT2.

7. ¿Qué es la servidumbre?

El Código Civil, en su artículo 820, define a la servidumbre como un gravamen impuesto a un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. Pero esta definición no es la más feliz, ya que no recoge las dos caras de la servidumbre, ya que, si bien por un lado esta es un gravamen para el denominado “predio sirviente”, a su vez es un derecho real para el “predio dominante”.

En la servidumbre entonces estamos en presencia de un derecho que tiene el dueño de un determinado predio, sobre parte de un predio que es de propiedad de otra persona, con objeto de que por una determinada parte del predio sirviente se establezca un camino, un acueducto, se limite una construcción, entre otras cosas.

En cuanto a la subdivisión adquiere importancia en atención a la relación que se produce entre los predios originados de la subdivisión y sus distintos dueños, por las razones que pasaremos a explicar.

7.1. Predio sirviente y predio dominante, ¿Qué relación tiene con la subdivisión?

Primero, debemos explicar que significa que nuestro predio sea “dominante” o “sirviente”, así el predio por el cual se debe transitar o pasar un acueducto (que no va en beneficio de ese mismo predio), es decir, el que debe soportar la actividad de terceros ajenos a su dueño, se denominará predio sirviente, mientras que el predio que se ve beneficiado por el camino que pasa o por el acueducto que transita por el predio sirviente, se denominara predio dominante.

En relación a la subdivisión la servidumbre se vuelve sumamente importante, puesto que, al dividirse un terreno en varios predios, suele suceder que algunos quedan con acceso al camino principal, mientras otros quedan aislados entre varios terrenos, por lo que sus propietarios se verían “encerrados” o sin la posibilidad de acceder a ellos.

En este punto es cuando se hace necesario establecer derechos de servidumbre en favor de esos predios que, por estar rodeados de otros, quedan sin acceso al camino principal, estableciendo una servidumbre de tránsito que gravará a uno o más predios que tengan acceso a la vía pública.

7.2. ¿Qué es la servidumbre de tránsito?

La servidumbre de tránsito se ha definido como el derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, para exigir el paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización.

Como podemos desprender de la definición, para que nuestro predio sea beneficiado por una servidumbre de tránsito, será necesario que este no tenga ningún acceso directo a algún camino público, y que esta circunstancia tenga como origen el hecho de que exista otro predio interpuesto.

Este derecho de servidumbre de tránsito lo otorga la ley, por lo que el dueño del predio sirviente, no se puede oponer a establecimiento del mismo, pero eso sí, se le deben resarcir los perjuicios que se le puedan ocasionar al dueño del predio dominante por el establecimiento de la servidumbre.

7.3. ¿Es obligación realizar servidumbre de tránsito cuándo se realiza una subdivisión de terreno?

La obligatoriedad de la servidumbre de tránsito dependerá exclusivamente si de la subdivisión resultan predios que quedan sin acceso a algún camino o vía pública, de esta manera, si todos los predios tienen acceso al camino público, no será obligatorio ni necesario establecer servidumbres de tránsito, pero por el contrario cuando exista a lo menos un predio que no tenga acceso a la vía pública será obligatorio establecer una servidumbre de tránsito en favor de dicho predio.

8. ¿Qué es la cesión de derechos en una subdivisión de terrenos?

Ocurre que en muchas ocasiones se venden derechos sobre un inmueble, más no la propiedad sobre el mismo, por distintas circunstancias que dicen relación básicamente con que el propietario de esos derechos no es dueño de la totalidad de derechos que existen sobre el inmueble, sino que solo de un porcentaje de estos, lo que significa que respecto a la totalidad de la propiedad existe una indivisión. De esta manera, cuando adquirimos derechos sobre un inmueble a través de una cesión de derechos, no podremos disponer libremente de la propiedad, puesto que compartiremos el dominio con otro u otros comuneros.

En relación con la subdivisión esto tiene suma importancia, ya que cuando sobre un mismo terreno existen varios propietarios de un determinado porcentaje, esto no genera una subdivisión física de los terrenos, si no que solo intelectual en relación a los derechos que se poseen sobre este. En estas situaciones, será sumamente conveniente que los comuneros soliciten de común acuerdo la subdivisión de la totalidad del terreno de manera que esta exprese físicamente los porcentajes en que están divididos los derechos que tienen sobre el terreno, y de esta manera hacerse dueños de los predios resultantes de la subdivisión.

8.1. ¿Cuándo es recomendable comprar una cesión de derecho sobre un terreno?

No es fácil decir cuándo conviene comprar un porcentaje de un terreno y no la totalidad, por lo general nunca será recomendable por los gastos que generará la subdivisión y todo los tramites necesarios para hacernos dueños. Pero en determinados casos, y especialmente cuando entre todos los comuneros existe una voluntad común en orden a subdividir, o a vender todos los derechos de común acuerdo a un tercero, puede resultar sumamente conveniente, puesto que en el primer de los casos nos podremos hacer dueños de una porción del terreno o en el segundo caso obtener una ganancia mayor al venderlo como un todo junto a los otros comuneros.

Desde otro punto de vista, nunca convendrá comprar una cesión de derechos, cuando los derechos que nos venden representan un porcentaje que conjugado con la superficie total de la propiedad no permita que se subdivida una porción del porte que nos correspondería por ser inferior a la superficie mínima predial que corresponde en el lugar donde se encuentra el inmueble a subdividir.

8.2. Si compro una cesión de derechos de un terreno ¿Ese terreno es mío?

No, lo anterior ya que como explicamos la cesión de derechos supondrá que no somos propietarios exclusivos del terreno, sino más bien de derechos sobre una parte de este.

8.3. ¿Me podrían sacar del terreno por solo tener una cesión de derechos?

Efectivamente al estar en comunidad con otros propietarios de derechos sobre el mismo terreno, bastará con que uno le quiera poner fin a la comunidad a través de un juicio de partición, que la mayoría de las veces terminará con el remate de la propiedad, y pagando con lo resultante en proporción a las personas que detentan derechos sobre la misma, lo que nos pone en un situación sumamente precaria.

8.4. ¿Puedo obtener mi propio Rol al comprar una cesión de derechos de un terreno?

Eventualmente podríamos tener nuestro propio rol, y hacernos dueños de una proporción de terreno equivalentes a nuestros derechos, pero esto estará supeditado a que se practique y obtenga la correspondiente subdivisión del predio original, y que de esta resulten predios subdivididos que se condigan con nuestros derechos.