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Introducción

Si estas pensando comprar una casa, departamento o cualquier bien raíz de seguro tienes muchas dudas sobre como proceder y que trámites necesitas realizar. En la siguiente guía te daremos toda la información que necesitas saber sobre la compraventa, sus requisitos, i.v.a, entre otros.

1. Formalidades para comprar un inmueble

Sin duda comprar un bien raíz o un también llamado inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de la persona. Sin embargo, este trámite no es como comprar un sillón, un auto, un chocolate o cualquier otro bien de consumo, sino que en nuestro país la compraventa de inmuebles debe cumplir con una serie de formalidades.

1.1. ¿Cuales son los pasos para comprar un inmueble en Chile?

Si deseas comprar casas en Chile debes cumplir con dos principales pasos:

  • Celebrar un contrato de compraventa con el vendedor.
  • Inscripción del contrato de compraventa.

1.2. ¿Cómo se realizan estos trámites?

Primero, en el contrato que celebres con el vendedor, él debe tener el ánimo de vender la cosa y entregarla, y en ti el ánimo de adquirirla y pagar un precio por ella.

Este contrato es solemne, es decir, se perfecciona con el cumplimiento de la solemnidad, nace a la vida del derecho cuando se cumplen las formalidades que exige la ley, en este caso, el otorgar el contrato por escritura pública.

El contrato al celebrarse por medio de una escritura pública, debe ser firmado ante un notario público, el que archivará o protocolizará el contrato en un registro denominado “protocolo”. Se entregarán copias debidamente autorizadas del contrato para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con una antecedente o prueba de la venta.

1.3. ¿Que debo hacer con las copias?

Con las copias autorizadas, tú o un representante debidamente autorizado, deben concurrir al Conservador de Bienes Raíces con el objeto de inscribir el título, es decir, inscribir el contrato de compraventa del bien raíz, otorgado por escritura pública.

La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio, de manera que si no se realiza, la persona que celebró el contrato de compraventa ante notario no se hace dueña del bien.

1.4. ¿Que pasa al comprar un inmueble por adherencia?

Estos inmuebles son aquellos que adquieren la calidad de tal por adherir un inmueble por naturaleza, por ejemplo, comprar casas. Si compras un inmueble de este tipo no es necesario que lo inscribas, ya que si se enajenan adquieren la calidad de muebles y estos se compran de manera consensual.

2. ¿Cómo comprar una vivienda usada?

En este artículo te contaremos lo más relevante sobre la venta de casas usadas, indicándote los pasos a seguir para efectuar la compra, los documentos que vas a necesitar, y en qué consiste básicamente el subsidio de vivienda usada.

2.1. ¿Qué es lo primero que debo hacer al comprar una casa usada?

Al momento en que se efectúa la venta de la casa, es crucial que tú, como comprador, revises los títulos en la inscripción del conservador de bienes raíces, así podrás asegurarte que dicha casa no esté sujeta a hipotecas ni a cualquier otro tipo de gravamen.

2.2. ¿Cómo me hago dueño de la vivienda al comprar una casa usada?

Primero debemos realizar con la debida diligencia el contrato de compraventa, el que debe hacerse por escritura pública, y, como acto seguido, debemos inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Habiendo cumplido con estos dos requisitos, puedes hacerte dueño de la casa en virtud de la venta. Por lo tanto, luego de estudiar los títulos debes hacer la escritura y luego efectuar la inscripción en el conservador, realizando así la transferencia de dominio de la casa.

2.3. ¿En qué casos es crucial el estudio de títulos de una casa?

El estudio de títulos de una casa es fundamental en la venta de casas usadas, pues es en ese contexto, como comprador, debes tener especial temor a que la casa esté sujeta a hipotecas, tenga deudas pendientes, entre otros. Por el contrario, en el caso de tratarse de la venta de una casa nueva, lo más probable es que el estudio de títulos de dicho inmueble ya haya sido realizado.

2.4. ¿Es necesaria la firma del cónyuge para la venta de la casa?

Para contestar esta pregunta nos vemos obligados a hacer una distinción: si el vendedor no está casado bajo régimen de sociedad conyugal, no es necesaria la autorización del cónyuge, pero, si está sujeto a dicho régimen, sí requiere de autorización de su cónyuge.

En el caso de quien está casado bajo el régimen de sociedad conyugal vende la casa sin autorización la venta se sanciona con nulidad. Consecuencia de ello, es posible que la venta de la casa usada quede sin efecto.

2.5. ¿En qué consiste el subsidio de vivienda usada?

El subsidio de vivienda usada es el aporte en dinero o especie destinado, en este caso, para la adquisición de una vivienda usada. 

Los requisitos para postular al subsidio son: tener a lo menos dieciocho años de edad; tener la cédula de identidad vigente, en el caso de los extranjeros, contar con el certificado de permanencia definitiva, y poseer el ahorro mínimo exigido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

3. Compra en verde

¿Pretendes comprar una vivienda en verde? Acá encontrarás los pasos que tienes que seguir para hacerlo, y los resguardos que hay que tener cuando decides hacer una compra en verde.

3.1. ¿Qué es una compra en verde?

Una compra en verde de una vivienda, significa comprar un inmueble, ya sea una casa, departamento, etc., que se está construyendo o se proyecta construir.

3.2. ¿Qué beneficios tiene la compra en verde?

La compra en verde trae los siguientes beneficios:

  • Descuentos por el valor final de la vivienda.
  • Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.
  • Elección de vivienda con mayor metraje.
  • Posibilidad de redistribución del espacio.

3.3. Compra en verde y promesa de compraventa

Cuando se compra en verde una vivienda, debe hacerse una promesa de compraventa.

La promesa de compraventa debe ser autorizada ante un notario. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado y que el comprador debe aceptar.

Por lo que la promesa de compraventa debe contener:

  • Una póliza de seguro o boleta bancaria, que garantice la recuperación del dinero pagado ó,
  • Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.

3.4. ¿Qué cubre la póliza de seguros?

La póliza cubre aquellos dineros entregados por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria.

Los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro o depósito a plazo no es necesario que sean asegurados, ya que se entregarán una vez firmado el contrato de compraventa.

A modo de ejemplo: Tengo una cuenta de ahorro con $5.000.000 Doy un pie de $2.000.000 La póliza del seguro será por los $2.000.000

Por lo que el valor de la póliza de seguro o de la boleta bancaria será igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria que vende el bien raíz.

3.5. ¿Puedo perder mi dinero al hacer una compra en verde?

Si haces una compra en verde, no corres el riesgo de perder tu dinero, ya que la ley actual obliga a garantizar la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con los compromisos establecidos en la firma del contrato de promesa de compraventa.

3.6. ¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la entrega?

Si no es entregada la vivienda comprada en verde, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria, recuperando los dineros entregados a la constructora o inmobiliaria.

3.7. ¿Qué pasa si desisto de la compra en verde?

En caso que desistas de la compra en verde, hay que tener claro que siempre en el contrato de promesa de compraventa se establecen sanciones en caso de desistimiento por una de las partes, las que pueden significar una pérdida del total o de un porcentaje del dinero entregado.

3.8. ¿Cuándo la constructora/inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie?

La constructora o inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie de la compra en verde de inmediato, al tiempo que debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto de los dineros

3.9. ¿La inmobiliaria tiene un plazo para inscribir el título de dominio?

La inmobiliaria o empresa constructora tiene el plazo que se fijó en el contrato de promesa de compraventa para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces.

Si no se fijó un plazo, este será de 1 año desde que se firmó la promesa.

4. ¿Qué requisitos debe cumplir una propiedad para estar debidamente inscrita y regularizada?

Antes que todo es importante partir indicando que la importancia de la inscripción y regularización de una propiedad radica en que te permite, a ti, como poseedor de una propiedad de la que careces de un título de dominio (o tienes un título imperfecto), adquirir el dominio de la propiedad referida luego de un año tras la inscripción misma en el Conservador de Bienes Raíces.

4.1. ¿En qué casos puedo regularizar la propiedad?

Puedes regularizar la propiedad siempre y cuando estés en posesión de un inmueble que carece de un título de dominio inscrito. Además, la posesión debe ser tranquila e ininterrumpida por un período mínimo de cinco años.

4.2. ¿Cómo se regulariza una propiedad por el Ministerio de Bienes Nacionales?

El procedimiento de regularización de una propiedad consta de dos partes: primero, de una parte jurídica en la que se acreditan los requisitos exigidos por la ley y, segundo, de una parte técnica en la cual se comprueba la situación en terreno.

Tras finalizar con el procedimiento se te declarará poseedor regular y se te ordenará de inmediato la inscripción de la propiedad en el Conservador respectivo.

4.3. ¿Cuál es el objetivo del procedimiento de regularización?

La finalidad del procedimiento de regularización es otorgarte la calidad de poseedor regular, que es el supuesto básico que te permitirá luego de un año adquirir el dominio de la propiedad.

4.4. ¿Cuáles son los requisitos que debo cumplir para regularizar la propiedad?

Primero, deberás tenerla posesión material del inmueble, de manera continua y exclusiva por un tiempo no menor a cinco años.

Segundo, no podrás tener ningún juicio pendiente con personas que te estén disputando el dominio o la posesión del inmueble.

Tercero, el inmueble que deseas regularizar no podrá tener un avaluó fiscal superior a 800 UTM en caso de ser rural, ni mayor a 380 UTM en caso de ser urbano.

Cuarto, el inmueble no podrá tener límites difusos y deben ser estos aceptados por sus vecinos.

Quinto, no puedes ser un mero tenedor o mero ocupante del bien raíz.

4.5. ¿Qué documentos requiero para poder regularizar la propiedad?

  • Certificado de nacimiento y fotocopia del carnet de identidad
  • Certificado de avalúo fiscal del inmueble (vigente), que indique la superficie de este.
  • Recibos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años y de las contribuciones
  • La acreditación de la ejecución de mejoras que hubieres efectuado en el inmueble
  • Documentos o recibos de pagos de servicios que logren acreditar la posesión de más de cinco años, un certificado de residencia emitido por la Junta de Vecinos, Carabineros, colindantes del bien raíz, o de autoridades de la localidad.
  • Una inscripción del dominio actual de la propiedad.
  • Certificado de Número en caso de ser un inmueble urbano
  • Un documento que justifique el origen de la posesión del inmueble.

4.6. ¿Cuál es el costo de regularizar una propiedad?

El costo es de aproximadamente $340.000, el que puede variar según la ubicación geográfica del inmueble, entre otros factores.

4.7. ¿Ante qué organismo debo presentar la solicitud?

Deberás presentar la solicitud ante la Secretaría Regional Ministerial, o bien, en la Oficina Provincial de Bienes Nacionales según donde esté ubicado el inmueble.

4.8. ¿Cuánto tiempo puede tardar la tramitación?

Entre doce y catorce meses aproximadamente.

5. ¿Por qué debo hacer una retasación de propiedades?

Después de haberse aprobado la Reforma Tributaria en septiembre del 2014, se estableció que a partir del 2017 la venta de inmuebles que genere ganancias superiores a las UF 8.000, deberá pagar impuesto. Si la ganancia es menor a esta cantidad, quedará registrada y se sumarán a las ganancias obtenidas en una nueva operación, ya que el tope de UF 8.000 no se limita para la venta de una sola vivienda, sino que se acumula durante todas las ventas que realice la persona. Al alcanzar UF 8.000 o más, se deberá pagar el impuesto.

5.1. ¿Quiénes deben retasar sus inmuebles?

Los contribuyentes que sean persona natural con domicilio o residencia en Chile, que no sean contribuyentes sujetos al Impuesto de Primera Categoría, que declaren su renta efectiva, y que hayan adquirido el bien a partir del 01-01-2004, es conveniente que tasen e informen el valor comercial de sus propiedades.

5.2. ¿Solo debo hacer la retasación de propiedades adquiridas a partir del 2004?

Sí, solo las que hayas adquirido entre el 2004 y el 2014.

5.3. ¿Cuál es la ventaja de retasar los inmuebles que haya adquirido entre 2004 y el 2014?

Con la retasación de propiedades, los contribuyentes reflejan en su valor de adquisición el valor de mercado de sus propiedades, permitiendo disminuir la carga tributaria al momento de venderlas y evitar el pago del impuesto si una de ellas supera las 8.000 UF.

La ventaja es que al momento de vender la propiedad en cuestión (a contar del 1° de enero de 2017), el contribuyente podrá deducir del precio de la venta el valor de mercado de la propiedad al 29-09-2014, y no el valor pagado cuando el contribuyente adquirió el inmueble como como sería la regla general.

Es decir, si compraste un departamento en 2006, que costó 2000 UF, y lo vendes el año 2050 por 12 mil UF, el SII va a calcular el precio de venta (12 mil UF), le va a restar el precio de compra (dos mil UF), y dirá que ganaste 10 mil UF. Con la retasación de propiedades, las primeras ocho mil UF estarán libres de impuesto y no deberás pagar nada por eso. Te quedará una ganancia de dos mil UF a las que se le aplicará el impuesto del 10%, es decir, tendrás que pagarle al fisco $ 5 millones (a UF de hoy).

5.4. ¿Hasta cuándo puedo retasar mi propiedad?

Hasta el próximo 30 de junio puedes modificar la tasación de las propiedades que hayas adquirido desde el 2004 a diciembre del año 2014.

5.5. ¿A partir de qué año rige el impuesto a la venta de propiedades?

Desde el 1 de enero de 2017.

6. IVA a las viviendas

La Reforma Tributaria del 2014 significó gran importancia en el área de casas y viviendas, y a través del presente artículo te mostraremos en qué consiste el nuevo IVA de las viviendas que trata dicha reforma.

6.1. ¿Qué establece la Reforma Tributaria 2014?

La Reforma Tributaria 2014 establece que el contribuyente que quiera vender una casa deberá pagar impuestos si es que la utilidad de dicha venta llega a sobrepasar los 8.000 UF.
La reforma es importante puesto que antes de que esta fuera válida, la venta de casas estaba exenta de IVA. Además, establece que a partir del 2016 también deberás pagar impuestos si te dedicas a la venta de casas de forma habitual.

6.2. ¿Qué va a ocurrir a partir del 2016 en razón de la Reforma Tributaria?

La ley estableció que a partir del presente año, si te dedicas a la venta de casas de manera habitual (aunque no seas una constructora), deberás pagar sí o sí IVA.

6.3. ¿Qué va a ocurrir a partir del 2017 en razón de la Reforma Tributaria?

A partir de esa fecha, si tú como propietario decides vender tu casa, podrías pagar un impuesto que hasta ahora no debías pagar.

Según la reforma, a partir del 2017, si vendes una casa, estarás obligado a pagar un determinado impuesto (global complementario o impuesto único con tasa del 10% a elección tuya) si es que la ganancia es superior a 8.000 UF en virtud de la venta de la casa, y si, por el contrario, la utilidad resulta menor a esas 8.000 UF, ésta quedará registrada y posteriormente se sumará a las utilidades que obtengas en virtud de futuras ventas. Así, si vendes una casa y recibes como utilidad 4.000 UF por dicha venta, no estarás obligado a tributar, sin embargo, si luego vendes otra casa con una utilidad de 5.000 UF, se sumarán ambas ventas dando como resultado un valor de 9.000 UF, por lo que deberás pagar un impuesto por esas 1.000 UF que superan el tope de las 8.000 UF establecido legalmente.

Por las casas que hayas comprado con anterioridad al 2004 no debes preocuparte, pues aquellas seguirán rigiéndose por la ley actual.

6.4. ¿Qué ocurre si la casa que vendo la tengo en virtud de una herencia?

En ese caso de que ya pagues el impuesto a la herencia, podrás descontarlo de forma directa del impuesto a la renta que eventualmente deberías pagar por la ganancia de la venta de la casa.

6.5. IVA de las viviendas con subsidio estatal

Es importante que tengas en consideración que ninguna vivienda que tenga subsidio estatal estará gravada con IVA.

7. Modelo de compraventa de un inmueble

Acá les dejamos un modelo de contrato de compraventa de un inmueble, el cual es meramente referencial, nunca es conveniente sustituirlo por uno hecho con la asesoría de un abogado.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

(Nombre promitente vendedor)

A

(Nombre promitente comprador)

En____________, República de Chile a ____________ de____________ del año ____________, ante mí don/doña ____________ Abogado, Notario Público Titular de la _______Notaría de ____________, comparece: don/ña _______________________, de nacionalidad ____________________ , de profesión ______________, estado civil __________, domiciliado/a en ______________Nº ____, oficina/departamento Nº ____, de la ciudad de ______________, cédula nacional de identidad Nº ______________,  en adelante el promitente vendedor, y don/ña ______________, de nacionalidad ____________________ , de profesión ______________, estado civil __________, domiciliado/a en ______________, Nº ____, oficina/departamento Nº ____, de la ciudad de ______________, cédula nacional de identidad Nº ______________, en adelante el promitente comprador, todos mayores de edad, quienes exponen que han convenido el siguiente contrato de promesa de compraventa:

PRIMERO: Que don (ña) PROMITENTE VENDEDOR COMPRADOR, es dueño de la propiedad ubicada en ___________, comuna de ­ ___________, ciudad de ___________, República de Chile, cuyos deslindes son los siguientes: al NORTE con ___________; al SUR con ___________ ; al ORIENTE con ___________; y al PONIENTE con ___________; la referida propiedad la adquirió por compraventa que le hiciera a don ___________, según consta de Escritura Pública de ___________ante el Notario ___________de la ___________ Notaría de ___________. El dominio a nombre del promitente vendedor se encuentra inscrito a fojas _______ del año _______, en el conservador de Bienes Raíces de _______.

SEGUNDO: por el presente instrumento Don PROMITENTE VENDEDOR, promete, vender, ceder y transferir el inmueble señalado en la cláusula anterior, a don (ña _______ quien promete comprar para si el inmueble señalado en la cláusula primera.

TERCERO: El precio de venta de la propiedad prometida es la suma de _______, pagados mediante un Crédito Hipotecario otorgado a través del Banco De la Plaza _______, si este crédito fuera a través de letras hipotecarias la promitente compradora se comprometa a pagar las eventuales diferencia que se pudieran producir en la venta de las letras hipotecarias.

CUARTO: La venta se efectuara en el estado que el inmueble se encuentra actualmente, con todos lo edificado y plantado en él, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres y libre de todo gravamen.-

QUINTO: La escritura pública de compraventa sé suscribirá a más tardar dentro del plazo de cuarenta y cinco días a contar de la fecha del presente instrumento.

SEXTO: En caso que el contrato no se llevare a efecto por simple desistimiento o causa imputable de cualquier índole al promitente comprador este deberá pagar al prometiente vendedor a título de perjuicios avaluados anticipadamente la suma de doscientas veinticuatro Unidades de Fomento. Si el contrato definitivo no se celebrare por simple desistimiento o cualquier causa imputable al prometiente vendedor este deberá pagar la suma de _______Unidades de Fomento por concepto de avaluación anticipada de perjuicios. La multa o pena deberá ser pagada en el plazo máximo de quince días corridos desde que haya ocurrido el desistimiento o desde que sea cierto que el contrato no se celebrará por causa que le sea imputable.

SÉPTIMO: Para tal efecto las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______.

OCTAVO: Los gastos que devenguen la presente promesa y posterior venta como motivo de la compraventa venta prometida serán de cargo de la parte compradora.

NOVENA: Cada una de las partes comprador y vendedor, se comprometen al pago de la suma equivalente al dos por ciento, más impuestos, del resultante de la venta a don (ña) _______, por concepto de comisión de corretaje, al momento de la firma de compraventa definitiva al contado y en dinero en efectivo.

 

 

__________________________                     ____________________________

(Nombre promitente comprador)                     (Nombre promitente vendedor)