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Contrato de Arriendo |

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Qué hacer en caso de problemas con el arriendo de una oficina o local

Abogado UDP - Master Business Law y Experto Civil

Titulado con distinción de la Universidad Diego Portales, en Santiago de Chile. Trabajó en Caglevic, Delgado, Ramírez & Feres Abogados (CDR Abogados), Toro Cruzat y Cía (TyC Abogados) -ahora llamado Sandoval, Seoane y Compañía- y Acevedo, Allende y Mujica (AAM Abogados) en las áreas de Derecho Corporativo, Civil e Inmobiliario. Parte del Curso Extensivo de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de la Universidad del Desarrollo y Master of Business Law (MBL) de la Universidad Adolfo Ibáñez. Dentro de los cursos realizados en el MBL se encuentra: Entorno económico (macroeconomía); estructura jurídica (sociedades); tributación corporativa; finanzas corporativas y contabilidad financiera; estructura laboral; adquisición de empresas (m&a); microeconomía; ética de los negocios; libre competencia; empresas reguladas, derecho del consumidor; competencia desleal; propiedad intelectual (derechos de autor y propiedad industrial); comercio exterior y compraventa internacional. Desde 2016 es abogado y asesor estratégico de Misabogados.com Raimundo disfruta de andar en bicicleta, snowboard, kitesurfing, trekking y viajar.

qué hacer en caso de problemas con el arriendo de una oficina o local
  

22 de mayo 2018

 Si estás iniciando un nuevo negocio y necesitas arrendar un nuevo local u oficina, o quieres crecer y decides cambiarte a un lugar más amplio y acondicionado que el actual, debes tomar en cuenta algunas consideraciones para no tener problemas con el arrendador.

Los contratos para arrendar oficinas deben cumplir con las condiciones del contrato de forma que sea posible obtener acuerdos óptimos para el arrendatario y su negocio.

Por lo mismo, este tipo de contratos debe ser estudiado detalladamente antes de tomar una decisión, ya que en el caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones, o viceversa,  el contrato es el único respaldo que puede proteger los derechos del arrendador.

Los 5 problemas más comunes al momento de arrendar una oficina

 

Antes de arrendar una oficina es importante contar con la asesoría de un experto en asuntos inmobiliarios que cuente con la experiencia necesaria, ya que pasará a ser un elemento clave al momento de negociar el precio con los propietarios.

Entre las funciones de un abogado o agente inmobiliario destacan:

-Poseer conocimientos avanzados en impuestos relacionados con la vivienda.

-Capacidad de redactar contratos de compraventa y arriendo de inmuebles.

-Conocimiento absoluto sobre derechos y obligaciones de comunidades de propietarios.

-Ley de arrendamientos urbanos (Ley N° 18.101): saber qué es legal y qué no.

 

Los errores más comunes al momento de firmar contratos para arrendar oficinas o locales

 

1.- Hacer un contrato de palabra: es habitual que a veces surjan oportunidades de arriendos de oficinas o locales con amigos o conocidos, por lo que no se considera relevante firmar un contrato físico.

Si bien la legislación chilena no obliga a escribir el contrato, saltar este paso puede ser un grave error. Lo más recomendable es que el contrato quede por escrito, principalmente tener un respaldo en caso de conflictos con el arrendador y probar ante tribunales los casos de incumplimientos.

Al firmar un contrato ante notario, el arrendatario contará con elementos claves, como el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y todas las cláusulas que ambas establezcan.

 

2.- Firmar sin leer: leer nuevamente el contrato antes de firmar es esencial, ya que se podría haber cambiado alguna disposición de último minuto, o incluso el contrato podría ser otro.

Este problema surge por el error del arrendatario de asumir que las cláusulas incluidas son las mismas que se habían acordado de antemano.

Para evitar malos ratos en el futuro, procura siempre leer y releer lo que firmas, tomándote al menos 30 minutos que pueden ahorrar horas de posterior trabajo y estrés tratando de resolver  problemas legales a causa de una firma sin conocimiento.

Leer con cuidado y atención el contrato, especialmente la letra chica, puede evitar grandes problemas futuros.  En caso de dudas o desacuerdos, lo más recomendable es consultarlo con el arrendador e intentar llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes.

También es recomendable incluir la firma en absolutamente todas las hojas y anexos que aparecen en el contrato, y no solo en el primero o en el último. Esto para evitar que luego se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al arrendatario.

 

3.- Cuándo dar término al contrato de arriendo: imaginemos que has firmado un contrato de arriendo, llegas al inmueble y te das cuenta que la oficina no tiene factibilidad para instalar internet.

Esto te genera un gran problema porque toda empresa necesita contar con conexión a internet, por lo que decides hablar con el arrendador para poner término al contrato.

El arrendador te dice que no es posible cortar el contrato porque se firmó como arriendo a plazo fijo, por lo que la única opción es esperar que se cumpla el plazo o ir tribunales.

En caso de que surjan problemas con el arrendador, solo existen 3 posibilidades para dar término al contrato de arriendo: una es esperar a que se cumpla el plazo, la otra es por medio de una carta de desahucio, donde se comunica la intención de no proseguir con el contrato, y la otra es la vía judicial.

 

Para dar término a un contrato vía plazo es necesario que el contrato de arriendo sea a plazo fijo, como lo explicamos en el ejemplo anterior. Si se firmó un contrato que se renueva automáticamente cada mes, la carta de desahucio es suficiente para darle término.

 

4.- No negociar lo suficiente: para poder negociar, lo más recomendable es hacerlo con la ayuda de un abogado o agente inmobiliario, ya que ellos poseen conocimientos sobre los valores del mercado y otros aspectos relacionados.

Por ejemplo, si el cobro del arriendo fijo es por dos años, pero el arrendatario tiene proyección de quedarse en dicha oficina los próximos 7 años, puede negociar con el arrendador para llegar a un acuerdo de reducción de costo de renta mensual, pero con la certeza de que el arrendatario ocupará el inmueble por un tiempo considerable.

La nula producción de nuevas oficinas y una demanda exigente del mercado, ha provocado que Santiago obtuviera la tasa de disponibilidad en arriendo más baja de Latinoamérica en 2017, según estudio realizado por la consultora Newmark Knight Frank.

 

“Santiago registra un valor promedio por metro cuadrado de US$24,32, ligeramente superior al promedio de la región (US$22,94)”

 

Por esta alta demanda de arriendos de oficinas, es importante negociar, ya que de este modo podemos llegar a un acuerdo de ambas partes sin que el arrendatario resulte perjudicado por un cobro más alto que del promedio del mercado.

 

No olvides también solicitar un inventario físico detallado o lista de las condiciones del inmueble, desde asuntos físicos, como el estado del piso, ventanas, techo, paredes, puertas, habitaciones, cocina, baño, agua, luz, bodega, aire acondicionado, hasta aspectos que muchas veces se nos pueden olvidar, como la factibilidad de conectar internet y línea telefónica, además de chequear y qué proveedores de internet hay disponibles para la zona o edificio.

Si hay daños existentes, es importante documentarlos. Por eso se sugiere visitar la oficina antes de firmar el contrato de arriendo. Ve a la oficina y anota todos los daños que pueda tener, ya que de lo contrario deberás probar con el arrendador que no fueron de carga tuya.

Considera también que si piensas hacer modificaciones en el inmueble para mejorarlo, consulta antes de firmar si pueden ser tomados por cuenta del arrendador.

 

Recuerda que arrendar una oficina puede ser el comienzo de un sueño, pero también puede transformarse en una pesadilla si no se toman en cuenta los aspectos anteriormente relacionados.

¿Tienes problemas con un arrendatario? Solicítanos ayuda aquí 

Por Raimundo Valdivieso
Abogado UDP - Master Business Law y Experto Civil

Titulado con distinción de la Universidad Diego Portales, en Santiago de Chile. Trabajó en Caglevic, Delgado, Ramírez & Feres Abogados (CDR Abogados), Toro Cruzat y Cía (TyC Abogados) -ahora llamado Sandoval, Seoane y Compañía- y Acevedo, Allende y Mujica (AAM Abogados) en las áreas de Derecho Corporativo, Civil e Inmobiliario. Parte del Curso Extensivo de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de la Universidad del Desarrollo y Master of Business Law (MBL) de la Universidad Adolfo Ibáñez. Dentro de los cursos realizados en el MBL se encuentra: Entorno económico (macroeconomía); estructura jurídica (sociedades); tributación corporativa; finanzas corporativas y contabilidad financiera; estructura laboral; adquisición de empresas (m&a); microeconomía; ética de los negocios; libre competencia; empresas reguladas, derecho del consumidor; competencia desleal; propiedad intelectual (derechos de autor y propiedad industrial); comercio exterior y compraventa internacional. Desde 2016 es abogado y asesor estratégico de Misabogados.com Raimundo disfruta de andar en bicicleta, snowboard, kitesurfing, trekking y viajar.

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