El pacto comisorio es una estipulación en virtud de la cual las partes establecen que, si no se cumple lo pactado, el contrato quedará sin efecto. En otras palabras, es la condición resolutoria tácita, pero expresada, convenida.
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¿En qué contratos procede el pacto comisorio?
Hay quienes creen que el pacto comisorio tiene aplicación únicamente en el contrato de compraventa, pero se ha sostenido que las partes pueden pactar que se resolverá el contrato sino se cumple lo pactado cualquiera sea éste contrato, incluso tratándose de un contrato unilateral, y respecto de cualquier tipo de obligación.
¿Qué tipos de pactos comisorios existen?
Según la normativa existen 2 tipos de pacto comisorio:
- Pacto comisorio simple: la resolución no se produce de forma inmediata, sino que requiere de una declaración judicial y hay que tener en cuenta que el deudor demandado siempre tiene la posibilidad de enervar la acción resolutoria pagando dentro del plazo que señala el Código Civil, este plazo es de 24 horas desde que se notifica judicialmente la demanda.
- Pacto comisorio calificado: Este es la convención en la que las partes estipulan que ante el incumplimiento de las obligaciones el contrato se resolverá de forma inmediata.
Esto quiere decir que no requiere declaración judicial alguna y el deudor no puede enervar la acción resolutoria porque se produce de forma inmediata la resolución. De todas maneras, la ley establece que no obstante lo establecido por las partes (que el contrato se resuelva de forma inmediata) el comprador puede hacer subsistir este contrato en la medida que pague dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda.
¿Cuáles son las particularidades del Pacto Comisorio Simple?
Como mencionamos en un principio, el pacto comisorio simple puede estipularse dentro de la compraventa o fuera de la compraventa, y dentro de ella puede estipularse la obligación de pagar el precio o cumplir con otra obligación distinta, según esto hay que distinguir:
- Pacto comisorio dentro de la compraventa a propósito de la obligación de pagar el precio.
En caso que el comprador falle en cumplir su obligación de pagar el precio, se requiere de una sentencia judicial y la única particularidad es el plazo de prescripción especial para pedir la resolución.
Este plazo de prescripción se encuentra en el art. 1880 de nuestro código civil y señala que el pacto comisorio prescribe en el plazo que hayan fijado las partes, siempre y cuando este no pase de cuatro años contados desde la fecha del contrato.
Esta regla se justifica porque se piensa que en el contrato de compraventa el plazo debe ser menor para evitar que éste se prolongue en el tiempo y trabe la libre circulación de los bienes.
- Pacto comisorio fuera o dentro de la compraventa a propósito de una obligación distinta de la obligación de pagar el precio.
En este caso el efecto es la resolución del contrato, y por ser este sobre una obligación distinta a la de pagar el precio, el tiempo de prescripción es de 5 años.
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